ジム鈴木の評判は？氏の勧める競売不動産とは？少額で始める競売戸建て不動産投資術とは
こんにちは！
本記事ではジム鈴木(ちょっと私と名前が似てる笑)さんについて取り上げていこうと思います。
ジム鈴木氏は不動産投資の中でも競売不動産を少額で購入し、高利回りで回す手法を得意とされており、またそのスクールを運営されている不動産大家さんの一人です。
非常に手間がかかるためサラリーマンには不向き
それでは見ていきましょう！
当ブログの管理人
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理系出身の現役サラリーマン投資家。40代の独身男性（結婚経験は有）。不動産投資を中心に投資信託や株式投資を実践中。現在、区分マンション11戸・ファミリーマンション2戸・一棟アパート4棟を保有中。投資信託や株で1億円強を運用中。現物資産である不動産と投資信託や株などの金融商品の組み合わせることで相互補完をし、安定的な資産形成を行っています。
不動産投資に対するモットーは『売却益を得られてこその不動産投資』です。
ワンルームマンションであろうが、ファミリーだろうが、一棟アパートであろうが！売り抜いて売却益を得ないことには意味がありません。
・節税
・老後年金
・生命保険代わり
否！！不動産投資は不動産で儲けてこそです！
書籍を出版しています。
サラリーマンの資産形成について体系的にまとめていますので、まだ未読の方はぜひ読んでくださいね！
ジム鈴木氏とは何者か
ジム鈴木氏は競売物件を得意とする少額不動産投資を実践する不動産投資家です。
家賃収入は現在31戸で2,000万円となっており、それなりに家賃収入を得ているようです。また、数年前からスクール業も開始されており、累計で数百名の生徒がいるとも言われています。
ちなみにスクールは有料となっており、家賃収入よりこっちがメインなのでは？と勘繰ってしまいますね。
ジム鈴木氏の投資実績
ジム鈴木氏の投資実績について解説している記事がありましたので、引用させていただきます。
ジム鈴木氏の不動産投資は非常に高い利回りであることがわかります。ただこの数値を見て私もやってみたい！と思ったとしても、まず一呼吸おきましょう。
ジム鈴木氏はその類稀な才能でここまでの物件数を重ねることができたと思いますが、不動産投資に詳しくない人が１から勉強を始めてこれだけの実績を積める可能性は個人的には非常に低いと思います。
というのも競売不動産自体に後ほど紹介する4つのリスクがありますし、入居者トラブルが頻発するような人が入居してしまうとその対応に時間も取られます。また家賃の回収も滞りなくできる保証もありませんので、実はさまざまなリスクの上に成り立っている数字だからです。
| 間取り | 総取得費 （リフォーム費込） | ひと月の家賃 | 年間家賃 | 利回り |
| 3DK | 160万円 | 4万円 | 48万円 | 30% |
| 2DK | 186万円 | 4.3万円 | 51.6万円 | 27.7% |
| 4DK | 225万円 | 5.2万円 | 62.4万円 | 27.7% |
| 9DK | 150万円 | 5.8万円 | 69.6万円 | 46.4% |
| 4DK | 140万円 | 4.2万円 | 50.4万円 | 36% |
| 3DK | 140万円 | 3.5万円 | 42万円 | 30% |
引用：アマよく
ジム鈴木氏が実践する競売不動産とは？
競売物件とは住宅ローンを返済できなくなり、担保となっている土地や家等の不動産を裁判所によって競売にかけられた物件です。
競売物件は相場の3割安いと言われており、その時点でお得な投資が可能になります。
一方、住宅ローンを物件の売却により完済する手法が取れないという時点で市場的に需要が低い物件とも取れます。すなわちキャッシュフローはとれても資産性が低い物件であると言えるため、その点がリスクとなります。
競売不動産のメリット
競売不動産のメリットはズバリ、物件が安く購入できる点です。
しかし、相場よりも安く購入できる代わりにさまざまなリスクがある、ハイリスクハイリターン投資ともいえます。
競売不動産の4つのリスク
1.引渡し義務がない
競売物件は裁判所が強制的に競売にかける物件で、通常の不動産売買に発生する引渡し義務がありません。
引渡し義務がないと、例えば物件が不法占拠されている場合は、自らの努力で不法占拠者に出ていってもらう必要があります。都心区分マンションの投資と違って手間が段違いでかかってくるということですね。
2.内覧できない
一般的な不動産売買と違って物件の内覧などはできません。
「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」という裁判所が作成した3点の書類を情報源として、しっかり読み込む必要があります。物件の中身は見れませんが、住所はわかるので、現地に赴き外から観察することは可能です。
外から見て資料だけではわからない現況を把握しておくことは重要ですね。
3.検討期間が短い
競売物件では入札期限が裁判所により設定されているため、検討期間が短いです。その間に、上記の3点の書類を読み込み、現地へいって現況を把握し、入札価格を決めなければなりません。
競売物件は後述する瑕疵担保責任がない(売主が存在しない)ため、購入後にさまざまなネガティブなサプライズが待っている可能性があります。
一般的な不動産投資でも人気物件はすぐ売れてしまうためスピード感が重要ですが、瑕疵担保責任が売主に存在するため、よほどのことがない限りは表面上の情報を読み込めば投資判断がつきます。
そういった意味で、やはり競売不動産はリスクがつきものです。
4.瑕疵担保責任がない
個人的には競売物件の最大のデメリットは瑕疵担保責任がないことだと考えます。
競売物件は状態がよくないことが多く、資料の隅々まで読み込んで現況を把握する必要があります。一般的な不動産売買では発生しえないような問題を抱えているケースがあり、その原状回復は購入者自らが対応する必要があります。
言い方を変えれば自分の好きなようにリフォームして貸し出せるので、そういった作業が好きな方には向いていますが、投資というよりビジネスに近い感覚ですね。
格安物件ならではのリスク
さらに、格安での貸し出しにもリスクがあります。
家賃回収リスク
一つ目が家賃回収リスクです。
言い方は悪いですが、都心を離れた格安賃貸では借り手のモラルが都心よりも低い傾向にあります。そのため、家賃の振り込みが遅くなったり、最悪踏み倒して物件に居座る可能性もあります。
借り手は法律により守られているので、たとえ家賃未払いでもすぐには追い出せません。
原状回復リスク
上述した理由と同様で、物件の扱いが雑でさまざまな設備が壊されるリスクがあります。
もちろん明らかに故意に破壊されてる場合は借り手に現状復帰をする義務が生じますが、やはりそのお金を回収する点においてもスムーズにいく保証はありません。
賃貸管理費用が割高
格安不動産では家賃が安い分、賃貸管理の金額が利回りを直撃します。
また、物件が古い分入居者からの問い合わせが築浅物件より増えることが予想されますので、割高だからと言って自分で顧客対応をするのは現実的ではありません。
管理人のジム鈴木氏のまとめ
ジム鈴木氏の投資戦略を端的にいうと、
格安物件を格安価格で賃貸するを繰り返す
というものです。理論上は理解できますし実践できればコツコツと儲かりそうですが、やはり実践となるとさまざまなハードルが存在します。ジム鈴木氏は実践できているようですが、情報商材で稼げる人が少ないのと同じ理由で、やはりなかなか素人には難しいと思います。
その理由は主に
- 物件の選定
- 客つけ後の入居者対応
- ビジネス拡大のための資金調達
- 総合的な手離れの悪さ
などです。競売物件は先ほど説明した通り物件の選定が非常に難しいですし、少額といっても数百万円はかかりますから、それなりにリスクを背負うことになります。
また、格安物件ならではのリスクも紹介した通りですし、たとえ1件目がうまくいったとしても、拡大していくには数千万円の資金が必要ですから、資金調達も必要です。そのための事業計画書ももちろん必要ですね。
そして何より、これらを全て自分の手でやるワケですから、とても手間がかかります。
こうして考えると、不動産投資と一口に言っても、都心区分マンション投資とジム鈴木氏の不動産投資はもはや別のビジネスと捉える方が良いでしょう。もしあなたがサラリーマンなのであればこうした競売不動産投資はお勧めしません。単純に時間がかかりますからね。
それでは今日はこのあたりで！
