どんな不動産投資でも、低金利でローンが組めれば収支が良くなりますよね。しかし、金利や返済期間は簡単に好条件にすることはできません。
そのことに付け込み「うちから買えば将来的に金利が低くなるコネがある」「将来的に低金利で借り換えができるようになる」といったセールストークで物件を販売してくる業者がいるようです。当研究所の相談者の話から発覚しました。
将来的なローンの条件の話は、購入時点で確約できることは一つもないのが実態です。しかし、このようなセールストークを鵜呑みにして物件を購入し、将来的に借り換えや金利が変わらなくても「詐欺」にはならないのです。
そんな業者から物件を買わないために、借り換え・金利交渉がどのように行われるかを知り、事例を交えて回避方法についてもお伝えしていきます。
当ブログの管理人
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理系出身の現役サラリーマン投資家。40代の独身男性（結婚経験は有）。不動産投資を中心に投資信託や株式投資を実践中。現在、区分マンション11戸・ファミリーマンション2戸・一棟アパート4棟を保有中。投資信託や株で1億円強を運用中。現物資産である不動産と投資信託や株などの金融商品の組み合わせることで相互補完をし、安定的な資産形成を行っています。
不動産投資に対するモットーは『売却益を得られてこその不動産投資』です。
ワンルームマンションであろうが、ファミリーだろうが、一棟アパートであろうが！売り抜いて売却益を得ないことには意味がありません。
・節税
・老後年金
・生命保険代わり
否！！不動産投資は不動産で儲けてこそです！
書籍を出版しています。
サラリーマンの資産形成について体系的にまとめていますので、まだ未読の方はぜひ読んでくださいね！
借り換え・将来的に金利が下がるかどうかは銀行次第。業者には裁量はありません！
ローンの条件に関しては、すべて金融機関に裁量があります。つまり、業者が裁量をもってできることは一切ないのです。
それなのにも関わらず、あたかも自分たちがローンの条件が変えられるかのように、営業マンは話をしてきます。当然のように説明されてしまうと「そうなんだな」と思い、事実を調べずに鵜呑みにしてしまうことが多いと思います。
これより、実際にあった事例を交えて、悪徳業者のセールストークに騙されない回避方法をお伝えしていきます。
事例１：「将来金利が下がるから多少高くても買っておくべき！」というセールストークは嘘！金利が下がる保証は誰もできません
手口としては、物件購入検討時に「会社に大手M銀行にコネのある人がいて、10年後に借り換えができ、金利が0.5％になる」というセールストークをしてきます。実際に提案書も出してきます。
3部屋のセット販売で、1部屋当たりの金利は1.6％～2.7％です。これでも十分適正な金利なのですが「0.5％まで下がるのであれば将来的に3部屋とも収支はプラスになるし、多少物件価格が高くてもお買い得だ！」と思ったそうです。
冷静になって考えてみてください。10年後にそのコネのある社員はいるのでしょうか？金利が下がる内容はあくまでも「提案」で「約束」ではないのです。そのため、提案が実行されなくても業者は何の罪にも問われないのです。
また、銀行側から考えてみても、コネがあるからと言って一社に対して特別な金利でローンを提供してしまったら、業界は大混乱になります。金融庁からも捜査が入るレベルでしょう。つまり、コネでどうにかできる話ではないのです。
そして、相談者が気づいていない落とし穴があります。それは、購入価格の設定です。将来0.5％の金利になってプラスが出るように作られているとしたら、今目の前で提案されている物件価格は、かなり利益が上乗せされていたと言えます。
回避方法は簡単です。「金利が下がる」「借り換えできる」ローンの条件に関しての話は、現役の銀行員以外の言葉は信じないことです。業者には裁量が一切ありません。物件を高く売りつけるためのセールストークだということに気づきましょう！
事例2：「今持っている物件全部借り換えしてあげますので、先にこの物件を買ってください！」というセールストークは物件を買わせるための嘘！
「現在持っている物件を低金利で借り換えをします。その代わりに、弊社からも1部屋買ってください」と言ったセールストークです。借り換えをしてもらえるのであれば、是非！と相談者は物件を購入しました。
しかし、物件を購入後、業者は態度を一変させ「借り換え？何の話ですか？」とシラをきり、借り換えをしなかったという非常に悪質なものでした。口頭での約束で、契約書などはなかったことから、この件に関しては泣き寝入りするしかありませんでした。
また、同じ業者で借り換えにトライしてもらったものの「できませんでした」とあっさり言われた方もいます。あまりにも短時間だったため、疑問に感じ銀行に確認をしたところ、そんな打診は一切なかったという話があります。
この業者は、物件を買わせることが目的でした。このような場合「売りにくい物件にメリットを付け加えて販売している」と捉えた方がいいでしょう。つまり、普通では売れない物件を買わされてしまったのです。
ちなみに、借り換えに関しては業者には金銭的なメリットが何もなく、積極的に動かないのが実情です。借り換えで得をするのが、オーナーと借り換え先の銀行だけのため、金銭的メリットのない業者は動かないと思っておいた方が良いでしょう。
こちらの回避方法も簡単です。「先に借り換えを行ってくれたら、物件を買う」という順番を提案しましょう。借り換えをしてくれなければ、嘘である可能性が高いので、その業者から物件を買うのはやめましょう。
まとめ
借り換えは、業者のメリットがないから動いてくれないという話をしましたが、中には信頼を得るために動いてくれる優良な業者や営業マンもいます。そういった業者や営業マンに出会えればラッキーですね。
今回は、ローン条件の変更をエサにした詐欺まがいな販売方法について話をしました。本当に気をつけてくださいね。
