株式会社プラン・ドゥの口コミ・評判は？新富裕層に向けた不動産投資を提案する会社
こんにちは！
今回は、「株式会社プラン・ドゥ」について取り上げます。
評判、口コミ、不動産投資、スタッフサービス、会社概要などについて詳しくまとめているので、不動産投資で失敗しないためにもぜひご覧ください！
当ブログの管理人 理系出身の現役サラリーマン投資家。40代の独身男性（結婚経験は有）。不動産投資を中心に投資信託や株式投資を実践中。現在、区分マンション11戸・ファミリーマンション2戸・一棟アパート4棟を保有中。投資信託や株で1億円強を運用中。現物資産である不動産と投資信託や株などの金融商品の組み合わせることで相互補完をし、安定的な資産形成を行っています。 不動産投資に対するモットーは『売却益を得られてこその不動産投資』です。 ・節税 書籍を出版しています。 サラリーマンの資産形成について体系的にまとめていますので、まだ未読の方はぜひ読んでくださいね！当ブログの管理人
ワンルームマンションであろうが、ファミリーだろうが、一棟アパートであろうが！売り抜いて売却益を得ないことには意味がありません。
・老後年金
・生命保険代わり
否！！不動産投資は不動産で儲けてこそです！
株式会社プラン・ドゥとは？
株式会社プラン・ドゥは、収益不動産の販売・仲介、コンサルティング、リフォーム・リノベーション、物件管理などのサービスを提供する不動産会社です。
ではさっそく詳しく見ていきましょう。
株式会社プラン・ドゥの会社概要
| 社名 | 株式会社プラン・ドゥ |
| 代表者 | 代表取締役 杉山浩一 |
| 設立年月日 | 2003年4月 |
| 資本金 | 1000万円 |
| 所在地 | ［本社］ 東京都千代田区神田須田町1丁目1−9 神田須田町スクエアビル 5階 |
| 事業内容 | 1.収益不動産の販売・仲介 2.収益不動産のコンサルティング 3.既存建物のリフォーム・リノベーション 4.収益不動産の管理 |
| 免許番号 | 宅地建物取引業 東京都知事 (5) 第82283号 賃貸住宅管理業者 国土交通大臣（2）第5572号 建設業 東京都知事 許可（般-2）第142787号 |
| 取引銀行 | みずほ銀行 日本橋支店 三井住友銀行 銀座支店 千葉銀行 深川支店 りそな銀行 室町支店 きらぼし銀行 浜松町支店 武蔵野銀行 東京支店 群馬銀行 上野支店 東日本銀行 本店営業部 北陸銀行 東京支店 商工組合中央金庫 東京支店 さわやか信用金庫 日比谷支店 東京シティ信用金庫 本店 城北信用金庫 日本橋支店 東京ベイ信用金庫 本店 西京信用金庫 銀座支店 日本政策金融公庫 東京中央支店 |
株式会社プラン・ドゥの本社は東京都千代田区にあります。最寄り駅はJR中央線・JR山手線・JR京浜東北線・東京メトロ銀座線の神田駅です。
株式会社プラン・ドゥの代表取締役は、杉山浩一氏です。1966年生まれ、立教大学経済学部卒業。不動産業向けノンバンクに入社し、融資業務に5年間携わった後、マンションデベロッパー、不動産コンサルティング会社、経営コンサルティング会社にて9年間、不動産や経営に関わりました。2003年に「不動産にかかわるすべての人に幸せを」という経営理念を掲げ、株式会社プラン・ドゥを創業しました。2020年には幻冬舎から「新富裕層のための戦略的不動産投資」を出版しています。
株式会社プラン・ドゥの会社としての評判・特徴は？
株式会社プラン・ドゥは、収益不動産の販売・仲介、コンサルティング、リフォーム・リノベーション、物件管理などのサービスを提供する不動産会社です。
株式会社プラン・ドゥの最大の特徴は、年収2000万円層向け再販事業に強みを持っているということです。株式会社プラン・ドゥは年収2000万円層を「新富裕層」とゾーニングし、投資用賃貸住宅の仕入れからリノベーション、販売後の賃貸管理をワンストップでサービスを提供しています。
元々売買の仲介をメインとしていた株式会社プラン・ドゥですが、新富裕層のターゲット戦略が成功し、2023年度の売上高約44億円のうち、8割は買い取り再販が占めました。
忙しい新富裕層の資産運用がスムーズに行えるよう、売買・賃貸募集・建築・財務等の専門家が所属しており、運用のストレスから解放され、本業に集中できる環境づくりをサポートしています。
株式会社プラン・ドゥの物件の特徴は？
株式会社プラン・ドゥが取り扱う物件の特徴は、「郊外立地の中古一棟RCマンション」であることです。
まず、立地においては、郊外のなかでも「環八と国道16号線に挟まれたエリア」に特化しています。具体的には、東京都府中市・調布市、神奈川県川崎市・横浜市、埼玉県さいたま市、川口市・川越市、千葉県船橋市・柏市・松戸市などのエリアです。これらのエリアは、将来にわたって賃貸需要が見込まれ、かつ家賃相場が長年変わっていません。さらに、近年ではテレワーク層、アクティブシニア、外国⼈労働者などの需要も増加しており、入居率の高い物件が多く堅調な収益が見込まれます。
また、中古マンションにおいては、「バブル期のRCマンション」に特化しています。バブル期のRCマンションは、今よりも多くの労働力や資源が投入されていたため、耐久性、空間の使い方の贅沢感、細部の施行の質などの面で、スペックが高い物件が多いためです。
このような理論から、株式会社プラン・ドゥは「郊外立地の中古一棟RCマンション」を中心に新富裕層へ不動産投資を提案しています。
ただし、不動産会社の営業マンの「高い利回りが期待できる」「将来的にも高い入居率を安定してキープできる」「だから投資用物件として最適です」という営業トークを鵜呑みにするのは危険です。もちろん好立地ですから資産性は高いと思いますが、その分価格は高くなり、費用対効果にするとさほど他のエリアを比べて変わらない可能性もあります。この辺りは、他の不動産会社からも提案を受けて比較・検討すると良いのではないでしょうか。
条件がよくても、そもそも物件価格が高ければ投資用物件に最適とは言えないはずです。
相場価格を調べたり、他社の物件と比較するなどが必要と言えますね。
サラリーマンの投資としてはかなりハイリスクな投資、と言う印象ですね。。
株式会社プラン・ドゥのサポート体制はどうか？
株式会社プラン・ドゥがターゲットとしている新富裕層の多くには本業があり、副業として不動産投資を行っています。そのため、本業に集中できるサポート体制を整えています。
不動産管理においては、入居者募集において強みがあるのが特徴です。築年数が30年以上の物件であっても、フォーム・リノベーションを行い、PLENDYシリーズとしてブランド化して提供をしています。マーケティング活動、周辺調査、地域に密着した賃貸仲介やメンテナンス業者との強固なネットワークを通して、管理物件の入居率は97.8％（2023年1月～6月平均）を誇っています。
さらに、物件にはスタッフが毎月1回、管理物件を巡回してメンテナンスを実施。巡回結果は写真付きで、毎月オーナーへ報告が入ります。入居者からの困りごとなどについては、24時間体制で電話での一次対応、Webサポートを実施しています。現地対応が必要な案件は、提携している50社のネットワークで高品質で迅速な対応が可能です。
本業で忙しい新富裕層のオーナーにとって、管理業務を依頼でき、まとめて報告をしてくれるのは助かるでしょう。しかしながら、もし家賃保証契約・サブリース契約を提案されたら断ってください。は近年かなり問題になっています。サブリース契約は一度契約すると後々とても厄介な問題になる可能性があります。
不動産投資は物件を購入して終わりではありません。むしろそこがスタートです。長期的に付き合っていくわけなので、対応力やサポートに不安や不満の声が聞かれる会社は、極力避けるようにすることが賢明でしょう。
サブリース契約は注意が必要
サブリース契約とは不動産投資における家賃保証を意味します。
サブリース業者が、たとえ物件が空室だったとしても、月々の家賃を事前の取り決め通りの金額で振り込んでくれるという契約であり、不動産投資初心者にはとても親切な契約に見えることが特徴です。
しかしながら、サブリース契約にはたくさんの問題点があり、近年トラブルは急増中です。
主なトラブルは、
- 家賃が一方的に下げられる
- 入居者の情報が分からない
- 逆鞘サブリースが行われるリスクがある
- そもそもオーナーの収支が悪くなるサービスである
- 35年間、安定的な賃貸運営ができる保証ではない
- 売却時に売却が下がる要因になりうる
- 解約したくてもできない
など、色々あります。
トラブルが多いということで、消費者庁も注意喚起しています。
https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011/
詳しくはこちらの記事を参照してください。
サブリース契約は先述の通り、一度契約するとまさに蟻地獄。空室になることもほぼない上に、割高な管理手数料をずっと搾取され続けます。その上、賃料も下げられていく・・・。 かといって、普通の方法ではオーナーからの解約はもちろんできません。 しかし、サブリース契約が絶対に解除できないかというとそうでもありません。実は方法があります。 私も解約経験ありますし、友人のサブリース解約を手伝ったこともあります。 ちなみにサブリース契約って法律的には借地借家法によってサブリース会社が守られるため、弁護士事務所に駆け込んでも意味ないのです。。サブリース会社は法律を味方に付けてますから。。 とはいえ、そんな困ったオーナーの味方をしてくれる弁護士もいるにはいます。そういう力を借りていくことで、解約も不可能ではありません！ LINEいただけたら解約した時の話とかもできますよ。サブリース契約を解除したい方へ！
節税目的の不動産投資は注意が必要・・
近年、不動産投資は非常に流行っており、さまざまな人がさまざまな目的で新規参入しています。
特に高年収の方が気になるのが“節税”でしょう。
不動産投資は投資といえども事業なので、さまざまな経費が発生します。そういった経費を利用して節税をしようと考えている方も多いのではないでしょうか。
しかし、実際は節税目的で始める不動産投資には大きな落とし穴があることも・・・。
詳しくは下記記事にまとめているので、節税目的で不動産投資を始めようという方はぜひお読みください。
セミナーで顧客獲得？株式会社プラン・ドゥのセミナーの評判は？
株式会社プラン・ドゥのホームページには、セミナーの情報は記載されていませんでしたが、代表取締役の杉山氏が本を出版していることからも、今後セミナーを開催する可能性は十分考えられます。
ただし、セミナーの目的は一般的に『集客』です。参加した後営業されるものだと思っておくと面食らわなくて済みます。
営業を受けることが嫌な人や、勧誘されることが苦手な人は、最初からセミナーへの申込自体をしないほうが賢明と言えるでしょう。
株式会社プラン・ドゥ口コミ評判まとめ
株式会社プラン・ドゥは、収益不動産の販売・仲介、コンサルティング、リフォーム・リノベーション、物件管理などのサービスを提供する不動産会社です。
年収2000万円以上のサラリーマンである新富裕層をターゲットに、「郊外立地の中古一棟RCマンション」物件を提案してくれます。本業に集中できるよう充実したサポート体制を整えているのも特徴です。
価格はもちろん、購入後のサポート力も含めて判断する必要はありますが、やはり築古物件であることが不安です。出口の見えない不動産投資は、最終的に相続時に親族を困らせる負動産になりかねません。。
私としては出口戦略が見えるもう少し築浅、もしくは新築を検討した方が良いと考えますね。
株式会社プラン・ドゥの物件を検討している方へ
・提案されている価格は妥当なのだろうか？
・もっと値引き交渉はできないのだろうか？
・設定家賃は適正なのか？
・契約書の内容に落とし穴はないのだろうか？
・もっと収支を上げる方法はないのだろうか？
・必要以上の保証になっていないか？
などありましたら気軽にご連絡ください。
もっとあなたのワンルームマンション投資をより良くすることができるかもしれません。
株式会社プラン・ドゥの物件を保有している方へ
・サブリース契約を解除できない
・購入したが不安が残る
・売却相談したが希望の価格にならない
・今保有している物件が適正価格なのか知りたい
・毎月の収支をもっと良くしたい
などありましたら気軽にご連絡ください。
まだ間に合います！管理手法や相談する業者を変えれば収支アップや希望価格での売却も可能です。
思い出してください、なぜマンション経営を始めようと思ったのですか？
あなたの勇気ある決断を放置しないでください。ワンルームマンション投資は正しい方法で行えば非常に有益な資産形成方法です。
わたしが、多少なりとも力になれることはあるかと思います。
わたしの友人のような人を1人でも無くすことがわたしの使命ですから。
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