日神不動産はやばい？口コミと中古データで見る「買っていい物件」の条件

画像：日神不動産株式会社

「日神不動産から物件を提案されたけど、この会社で買って大丈夫？」

「検索すると“やばい”と出てくるけど、何か問題がある会社なの？」

投資用マンションを検討している方であれば、契約前にこうした不安を感じるのは当然です。

そこで本記事では、公式情報や口コミに加えて、デュオステージの中古売出データも使いながら、

日神不動産が「やばい」と言われる理由
会社としての信頼性と物件の特徴
提案された物件が投資として成り立つかを見極めるポイント

を理系大家の目線で客観的に整理します。

【結論】会社が「やばい」わけではない。見るべきは物件の立地と価格

先に結論をお伝えします。

日神不動産は、東証プライム上場の日神グループホールディングスの中核企業で、1975年の創業以来マンション事業を続けている会社です
「やばい」と検索される主な原因は、営業電話のしつこさと管理対応への不満です
ただし、投資として成功するかどうかは会社の評判ではなく、提案された物件の立地と価格で決まります。中古データを見ると、同じデュオステージでも立地によって出口（売却）の強さは大きく違います

つまり、検討段階で確認すべきなのは「会社がやばいか」よりも「この物件は将来いくらで売れるか」です。

日神不動産が「やばい」と検索される理由｜営業と管理への不満

口コミを見ると、ネガティブな評価は大きく2つに分かれます。

1. 営業電話がしつこい

星もつけたくないくらいしつこく電話をかけてくる不動産屋。断っても断っても何度も何度もかけてきます。（一部抜粋）

参照元：Googleマップ（日神不動産の口コミ）

Googleマップには、断っても別の番号からかかってくる、夜遅くや休日に電話が来る、といった声が並んでいます。物件を検討する前の段階で嫌な思いをした人が多く、これが「やばい」という検索の大きな動機になっていると考えられます。

2. 管理対応への不満

管理はきわめて悪く、売却後もトラブルが続いた。（中略）何を取っても話にならない会社だと思った。

参照元：不動産投資のミカタ（日神不動産の口コミ）

入居者からも、設備故障の連絡への折り返しが遅い、といった声が見られます。公式サイトで公開されている「パレステージ」「デュオステージ」の居住者アンケートでも、他の項目では「満足」が多い一方、「管理会社の対応」は「普通」が55.3％と、高評価とは言えない結果になっています。

一方で、物件そのものは評価されている

今まで一度も空き家にならないばかりか、身元の確かな入居希望者をたくさん斡旋してくれて、自分が思った以上に収益を安定してもらうことができたので良かった。（一部抜粋）

実際に紹介された物件を見ると、自分が住みたくなるほどの好立地と環境が良くて、賃貸で他人に貸そうか、自分自身で居住しようか、めちゃくちゃ迷ってしまいました。

参照元：不動産投資のミカタ（日神不動産の口コミ）

良い口コミは、客付けの安定性や物件の完成度に集まっています。つまり、評価が分かれているのは物件よりも、営業や管理といった「人」が関わる部分です。

マイク

営業がしつこければ断ればいいですし、管理が合わなければ管理会社は変えられます。検討段階で一番大事なのは、物件そのものの見極めですよ。

日神不動産株式会社とは？｜1975年創業・上場グループの中核企業

※以下の表は日神不動産公式サイトの会社概要ページをもとに整理しています。

項目	内容
社名	日神不動産株式会社（親会社：株式会社日神グループホールディングス）
所在地	［本社］東京都新宿区新宿五丁目8番1号
設立	2018年8月2日
代表者	代表取締役坂入尚
資本金	4.8億円
事業内容	分譲マンションの企画・販売事業
従業員数	219名（2025年6月25日現在）

「2018年設立」でも歴史は50年近い

会社概要の設立は2018年ですが、日神グループとしては1975年の創業以来、マンションの開発・販売を続けています。2020年1月に持株会社体制へ移行し、旧・日神不動産の分譲マンション事業を承継したのが現在の日神不動産です。

グループには、創業100年以上の歴史を持つ建設会社「多田建設」があります。同社はグループ外のマンション建設が全体の9割程度を占めており、マンションの施工会社として独立して事業が成り立っている会社です。

親会社は東証プライム上場で、業績は過去最高

親会社の日神グループホールディングスは東証プライム上場で、決算が公開されています。2026年3月期の連結売上高は878億1,500万円、営業利益は66億7,800万円で、売上高は過去最高を更新しました。

なお、2025年3月期のセグメント別の利益構成比は、建設事業が53％、不動産事業が22％、不動産管理事業が24％です。営業利益率が最も高いのは不動産管理事業とされており、購入後の管理もグループにとって大きな収益源になっています。

会社の体力という意味では、「やばい」を心配する必要はほぼないと言えるでしょう。

日神不動産の物件の特徴｜3つのブランド

日神不動産は、自社で用地を仕入れ、企画・開発・販売までを一貫して行い、グループ内で管理・リフォーム・中古仲介まで対応しています。物件は、ターゲット層に応じて3つのブランドに分かれています。

ブランド	ターゲット	特徴
パレステージ	ファミリー層	居住ニーズを重視した分譲マンション
デュオステージ	単身者・DINKS・投資家	1K〜2LDKのコンパクトタイプ中心の投資向けシリーズ
ソラステージ	単身者	2025年に誕生した「首都圏×駅近」のワンルームシリーズ

投資用として提案されるのは、主にデュオステージとソラステージです。開発一体型のモデルでは、土地代・建築費・販管費・利益がすべて販売価格に織り込まれます。そのため、立地や仕様が良くても、価格に見合う収益と出口があるかを冷静に見る必要があります。

では、実際にデュオステージは中古市場でどう評価されているのでしょうか。

デュオステージの中古データで見る「立地と出口」

不動産投資で利益が出るかどうかは、最終的に「いくらで売れるか」で決まります。そこで、健美家に売りに出ているデュオステージの中古物件を調べてみました。

築年数・立地別の売出価格と利回り

物件	所在地・最寄り	築年月	広さ	価格	表面利回り
日神デュオステージ両国	墨田区・両国駅徒歩6分	2009年2月	1LDK・40.52㎡	5,780万円	3.52%
日神デュオステージ新中野	中野区・新中野駅徒歩6分	2009年1月	1LDK・40.1㎡	4,780万円	4.01%
デュオステージ鷺ノ宮	練馬区・都立家政駅徒歩9分	2016年3月	1K・27.93㎡	2,780万円	4.23%
デュオステージ曳舟	墨田区・京成曳舟駅徒歩4分	2017年7月	1DK・40.43㎡	4,500万円	3.86%
デュオステージ横濱赤門通り	横浜市中区・黄金町駅徒歩4分	2018年2月	1LDK・45.27㎡	4,380万円	3.52%
デュオステージ練馬春日町	練馬区・練馬春日町駅徒歩4分	2018年10月	1DK・30.31㎡	3,780万円	3.84%
デュオステージ中山	横浜市緑区・中山駅徒歩5分	2022年3月	1LDK・30.12㎡	2,880万円	4.66%
デュオステージ相模大塚	大和市・相模大塚駅徒歩2分	2024年1月	2LDK・46.9㎡	4,240万円	4.30%

※2026年10月時点で健美家に掲載されていた売出情報。いずれも売り手の希望価格で、成約価格ではありません。

データから分かること：築浅ほど郊外に寄り、利回りが高い

今回調べた範囲では、はっきりした傾向が2つ見えました。

1. 都区内の物件は、築17年でも利回り3%台で売りに出ている

両国や新中野のデュオステージは築17年ですが、表面利回り3.5〜4.0%で売りに出ています。利回りが低いということは、それだけ高い価格で売りに出せているということです。2009年当時に比べて賃料や地価が上がり、インフレの恩恵を受けている立地だと言えます。

2. 2020年代に建った物件は、横浜市緑区や大和市など郊外が中心

一方で、築2〜4年のデュオステージは、横浜市緑区（中山）や大和市（相模大塚）といった郊外の物件でした。利回りは4.3〜4.7%と、都区内の築古物件より高くなっています。中古市場では、郊外の物件ほど買い手が高い利回りを求めるため、価格が伸びにくいのです。

つまり、築年数が新しいほど立地が郊外に寄り、出口の評価が弱くなっているという逆転が起きています。

なぜ築浅ほど郊外に寄るのか

これは日神不動産に限らず、投資用マンション業界全体で起きていることだと考えています。理由は1つではなく、いくつかの要因が重なっています。

要因1：都心の好立地が空いていない

都心の駅近の土地は、ホテル、オフィス、大手デベロッパーの分譲マンションとの取り合いです。地価も上がり続けており、投資用ワンルームの事業として採算が合う土地は、都心ほど見つけにくくなっています。

要因2：建築費の高騰で、都心に建てると「買える人がいない」価格になる

資材費や人件費の高騰で、建築費は大きく上がっています。土地代と建築費が両方上がった都心で建てると、販売価格はさらに高くなります。

投資用マンションの主な買い手は、ローンを組む会社員です。一般的に、投資用ローンの借入上限は年収の数倍程度とされるため、価格が上がりすぎると、ターゲット層がそもそも買えなくなります。デベロッパーとしては、売れる価格帯に収めるために、土地の安い郊外に建てるか、部屋を狭くするしかありません。

要因3：賃料の上昇は、建築費の上昇に遅れてやってくる

建築費のような業者間の取引価格は、個人向けの物価よりも先に、大きく上がる傾向があります。その上昇が家賃に反映されるまでには時間差があります。そのため新築は、「価格は今の高いコスト、賃料は今の相場」で決まり、利回りが低くなりやすいのです。

マイク

都心の築古が高く売れているのは、建てた当時の「安いコスト」で買えて、その後のインフレで賃料と地価が上がったからです。今の新築は、その逆のスタートを切ることになります。

投資家にとっての意味：郊外の新築は「買値」が勝負

郊外の新築を買う場合、購入価格は今の高い土地代・建築費で決まります。ところが売却時には、中古の買い手が郊外の物件に高い利回りを求めるため、価格が下がりやすくなります。この差が、そのまま含み損になります。

とはいえ、郊外の物件がダメというわけではありません。郊外でも、価格が安ければ十分に投資対象になります。問題は、郊外の物件を都心並みの利回りで買ってしまうことです。

提案された物件で確認すべき4つのこと

同じエリアのデュオステージ（または同規模の物件）の中古売出利回り：健美家やSUUMOで、築5〜10年の物件が何%で売りに出ているかを調べ、提案された物件の利回りと比べます。新築の利回りが中古より大きく低ければ、そのぶん将来の含み損が大きくなります
そのエリアの人口と賃料の推移：人口が増えているエリアほど、賃料がインフレに合わせて上がりやすくなります。賃料が十分に伸びれば、買い手が求める利回りに合わせて売り出しても、利益を出しやすくなります
修繕積立金の将来の上がり方：新築時の修繕積立金は低めに設定され、段階的に上がっていくのが一般的です。長期修繕計画で、10年後・20年後の金額を確認しておきましょう
管理プランとサブリースの有無：後述するとおり、家賃保証（サブリース）は売却の足かせになります

日神不動産のサポート体制｜4つの管理プラン

購入後の賃貸管理・建物管理は、グループ会社の日神管財株式会社が担います。オーナーは次の4つのプランから選べます。

プラン	内容
サブリースプラン	日神管財が物件を借り受けて転貸する。空室の有無にかかわらず、毎月定額の賃料が保証される
エコノミープラン	管理コストを抑え、入居者募集から契約までの基本的なサービスに絞ったプラン
快適プラン	管理業務をすべて任せられるプラン。賃料滞納保証も付帯
リロケーションプラン	期間限定の賃貸運営向け。定期借家で賃貸契約を結び、賃料保証もあり

管理会社の対応には不満の口コミもあるため、購入前に管理の業務範囲、担当変更ができるか、管理費の内訳を確認しておきましょう。管理が合わなければ、将来ほかの管理会社に切り替えることもできます。

ただし、サブリースプランだけは選ばないことをおすすめします。

サブリース契約には要注意

サブリース契約は、空室でも事前に取り決めた家賃が支払われるため、初心者には安心感のある仕組みに見えます。しかし実際には、「毎月の安定」と引き換えに、家賃・売却・解約といった重要な判断の主導権を手放す契約になりやすい点に注意が必要です。

【サブリース契約のデメリット・トラブル例】

家賃が一方的に引き下げられる
入居者の情報がオーナーに開示されない
逆ザヤサブリースにより収支が悪化する
そもそもオーナーの利益が出にくい構造になっている
「35年間安定収入」が保証されているわけではない
売却時に物件価格が下がる要因になりうる
解約したくても簡単に解約できない

このような背景から、消費者庁もサブリース契約について注意喚起を行っています。

https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011/

特に、先ほどのデータで見たように、売却価格は中古の買い手が求める利回りで決まります。サブリース付きの物件は買い手が限られるため、出口でさらに不利になります。

詳しくはこちらの記事を参照してください。

セカンドオピニオン必須！サブリース契約は不動産会社に有利な契約！解約も売却もできないケースも！

サブリース契約を解除したい方へ！

サブリース契約は先述の通り、一度契約するとまさに蟻地獄。割高な管理手数料を取られ続け、その上、賃料も下げられていく・・・。

かといって、普通の方法ではオーナーからの解約はできません。

しかし、サブリース契約が絶対に解除できないかというとそうでもありません。実は方法があります。

私も解約経験がありますし、友人のサブリース解約を手伝ったこともあります。

ちなみにサブリース契約は、法律的には借地借家法によってサブリース会社が守られるため、弁護士事務所に駆け込んでも解決しないケースが多いのです。サブリース会社は法律を味方に付けていますから。

とはいえ、困ったオーナーの味方をしてくれる弁護士もいるにはいます。そういう力を借りていくことで、解約も不可能ではありません！

LINEいただけたら解約した時の話もできますよ。

マイク

サブリース契約は解除できます！

日神不動産のセミナー情報と節税目的の注意点

口コミでは「セミナーに参加した」という声も見られますが、記事執筆時点で、公式サイト上に明確な開催情報は確認できませんでした。個別相談形式に移行している可能性もあるため、参加を検討する場合は最新情報を公式サイトで確認しましょう。

セミナーや個別相談は、見込み客との接点をつくることが目的です。参加後に物件紹介の案内を受けることは想定しておきましょう。

また、こうした場では「節税」を切り口にメリットが強調されることも少なくありません。減価償却や経費計上による税務メリットはありますが、節税だけを目的に判断すると、収支や出口で行き詰まるケースも珍しくありません。

不動産投資は節税目的で買うと失敗する！脱税に加担してしまうケースも！？

日神不動産に関するよくある質問

Q. 日神不動産は倒産の心配はありませんか？

親会社の日神グループホールディングスは東証プライム上場で、2026年3月期の連結売上高は過去最高を更新しています。グループとして1975年から事業を続けており、会社の経営基盤に大きな不安がある状況ではありません。

Q. デュオステージは投資用として買っても大丈夫ですか？

ブランドではなく、物件ごとの立地と価格で判断すべきです。中古データを見ると、都区内の物件は築17年でも利回り3%台で売りに出ている一方、郊外の築浅物件は利回りが高く、出口の評価が弱めです。同じエリアの中古相場と比べて、提案された価格が高すぎないかを確認しましょう。

Q. 営業電話を止めるにはどうすればいいですか？

「今後一切の勧誘は不要です」とはっきり伝えましょう。契約しない意思を示した相手への再勧誘は、宅地建物取引業法で禁止されています。それでも続く場合は、消費生活センター（188）などに相談できます。

日神不動産の口コミ・評判まとめ＆「やばい」の真相

日神不動産が「やばい」と検索される背景には、しつこい営業電話と管理対応への不満があります。一方で、物件の立地や完成度、客付けの安定性は評価されており、親会社は上場企業として過去最高の業績を上げています。会社そのものが「やばい」わけではありません。

理系大家視点による日神不動産の総評

検討段階で本当に確認すべきなのは、会社の評判ではなく「提案された物件は、将来いくらで売れるか」です。

デュオステージの中古データからは、インフレの恩恵を受けてきたのは都心の好立地で、今の新築は郊外に寄っているという構図が見えました。土地代・建築費の高騰と、賃料上昇の時間差を考えると、郊外の新築を新築価格で買う場合は、出口で苦労する可能性があります。

もちろん、郊外でも価格が見合っていれば投資対象になりますし、ソラステージのように首都圏の駅近を打ち出すシリーズもあります。大切なのは、「日神不動産かどうか」ではなく、その物件の立地と価格が、出口まで含めて投資として成り立っているかです。

判断に迷う場合は、LINEで相談を受け付けていますので、お気軽にご連絡ください。第三者の目線で数字を整理するだけでも、見える景色は大きく変わります。

日神不動産の物件を検討している方へ

日神不動産の提案物件が気になっているなら、判断の質を上げるために最低限ここだけは確認してください。

提案されている価格は妥当なのか
値引き交渉の余地はないのか
設定家賃は相場と比べて適正か
契約書の内容に落とし穴はないか
必要以上の保証や条件が付いていないか

こうした点に少しでも不安や疑問があれば、お気軽にご相談ください。あなたの不動産投資を、今より一段良い形にするお手伝いができるかもしれません。

日神不動産の物件を保有している方へ

すでに日神不動産経由で購入・保有している方で、次のようなお悩みがあれば、気軽にご連絡ください。

サブリース契約を解除できずに悩んでいる
購入後も不安が拭えない
売却相談をしたが、希望する価格にならなかった
現在保有している物件が適正価格なのか知りたい
毎月の収支を少しでも改善したい

管理方法の見直しや、相談する業者を変えるだけで、収支の改善や納得のいく条件での売却につながるケースもあります。

かつて、私の友人が同じような状況で苦しんでいる姿を見てきました。私にできることは限られていますが、力になれることはあるかと思います。

不動産投資でお悩みの方はお気軽にご連絡ください。

本記事を読んで何か気になることがあれば、私のLINEまでお気軽にご連絡ください。 LINEをしていない方はメールでも大丈夫です。

また、よく聞かれますが、相談でお金をとることはありません。

管理人は日頃から社会貢献として、地域の清掃活動や印税の寄付などをするように心がけています。

私自身が長年にわたり投資をしてきた中で培ってきた知識が誰かの役に立てば、と考えています。