管理サービスが強み!株式会社日本財託の口コミ評判情報

こんにちは!

今回は、「株式会社日本財託」を取り上げます。

評判、口コミ、不動産管理(建物修繕管理、賃貸管理)、スタッフサービス、会社概要など詳しく紹介するので、不動産投資で失敗しないためにもぜひご覧ください!

当ブログの管理人
マイク

150社以上の不動産業者、管理会社を徹底的に調べ上げた理系国立大学出身の現役サラリーマン投資家。 過去友人が不動産会社にいいようにされたことがきっかけとなり不動産投資を開始。「負けない不動産投資」がモットー。弁護士、税理士、不動産鑑定士など交友関係は広い。現在は区分マンション8戸、ファミリーマンション2戸、一棟不動産4棟を持つに至る。現物資産である不動産と投資信託や株などの金融商品の組み合わせることで相互補完をし、安定的な資産形成を行っている。

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友人がいいようにワンルームマンションを買わされた物語

賃貸管理会社が中古ワンルームマンションを販売する日本財託

日本財託は、1990年というバブルの真っ只中に設立された会社で、当初は茨城県や群馬県にアパートを建てて販売していました。

その後バブル景気が崩壊し、不動産会社が相次ぎ倒産となりましたが「生き残るには地道な固定収入が大切」と気づいて賃貸管理特化になったんですね。現在は、賃貸管理会社が都内の中古ワンルームマンションを販売しているという形態です。

また、賃貸管理会社ということもあって、空室対策や早急なリフォームを得意としています。新築ディベロッパーとは違って賃貸管理しやすい物件のみ販売していこうとしていますし、賃貸管理に特化する姿勢は他社と大きな違いがありますね。

そんな日本財託を見ていきましょう!

日本の年金を作る会社!日本財託の会社概要

会社名株式会社日本財託
代表取締役重吉 勉
設立1990年10月
資本金8000万円
免許番号101570
所在地東京都新宿区西新宿1-22-2 新宿サンエービル9F・10F
TEL03-3347-2411
FAX03-3347-2300
http://www.nihonzaitaku.co.jp/

日本財託は、中古ワンルームマンション販売会社のトップ企業で、東京だけでなく名古屋にも支店があります。

管理戸数は19,000を超えていますが、オーナー数は7,000人程なので、オーナー1人あたり2.7部屋保有している計算になりますね。これはまさに、「レバレッジの黄金率(※)」通り、オーナーが物件を保有しているということです。

※ローンのないマンションが2戸、ローンのあるマンションが1戸保有する形

また、日本財託は「財託」という言葉通り「年金を作る会社」としても有名で、中古ワンルームマンションでの年金作りに徹底しています。

重吉勉社長は1988年に株式会社ニッテイに就職していますが、わずか2年で独立して1990年には日本財託を設立しているなんて凄いですよね。

ワンルーム不動産投資とは

ワンルームマンションのメリット

不動産投資は、主に老後資金の確保だったり、長期的な資産運用という目的で、現在とても注目されています。

不動産投資の中でも、近年人気が高いのは「ワンルーム不動産投資」です。ワンルーム不動産投資の1番のメリットは、手元の資金が少ない人でも始められると言うことです。株や投資信託ではそうはいきませんよね。

戸建て、一棟アパートに比べて価格の安いワンルーム不動産は、多くの資金を用意しなくても投資を始めることができます。不動産投資会社の中には、「資金ゼロで始められる」と言う勧誘をしているところもあります。一方、銀行からの借り入れが必須になるので、主に会社員をターゲットに、ここ数年注目を集めています。

ワンルームマンションのデメリット

注意が必要なのは、不動産投資は知識がないと効率の悪い資産形成になり、最悪赤字収支となります。

ワンルーム不動産投資は、立地、価格、金利、築年数、税金など、様々な条件を検討する必要があります。株や投資信託などの金融商品と違って、少し初めてからすぐ売る、といった流動性はないため、じっくり慎重な判断が求められます。

また、出口戦略についても検討が必要です。出口戦略とは持ち続けるか、売却するか、といった不動産投資の終わりのことを指しますが、不動産投資では購入してから5年以内の売却が損だったり、築15年をすぎると売却価格を下げないといけなかったりと、購入時では分からない色々な制限や縛りがあります。そういった『知識』がない中で不動産投資を始めた際に、いざ問題にぶち当たって後悔する、という人が多く発生している点が、不動産投資の負の特徴と言えるでしょう。

コツコツが勝つ!マメな日本財託の会社としての特徴は!

日本財託のロゴマークは「豆」をモチーフにしています。これは「愚直に謙虚に働き、感謝の気持ちを忘れない」そして「まめまめしくまめに努める」という想いからきているそうです。

2017年の売上は日本財託グループで277億7300万円と、ワンルームマンション会社を含めても大手に入りますね。

ちなみに管理部門(賃貸・建物管理、賃貸仲介)である「株式会社日本財託管理サービス」の売上は24億8600万円(2017年)です。つまり、売上のほとんどが中古ワンルームマンションの販売で成り立っています。

販売方法に関して言えば、日本財託が物件を購入してからオーナーに販売するというのがメインです。

「仲介手数料無料」と謳っていますが、実際の仕入れ価格がわからないので利益かどれだけあるのかは分かりづらいですね。2017年の経常利益が21億3900万円ということを考えると、全体の10%程度というところでしょうか…。

ローンを組むこと前提での購入であれば、妥当か少し高いくらいの手数料ですが、現金での購入を予定しているのであればちょっと高いのかなという感じはします。なので、日本財託のスタンスとしては購入時に少し頭金を入れてその後はひたすら繰り上げ返済です!早くローンフリーの物件ができれば、さらに繰り上げ返済が加速しますからね。

最初にお伝えしたように「年金をつくる会社」ですから、老後は毎月40万円のマンション収入を目標に、ローンを完済したら次、また完済したら次というようにどんどん資産を増やしていきます。

また重吉社長の著書では次のように書かれています。

本書でわたしがあなたにお勧めする投資手法は、東京都内のワンルームマンション投資です。短期に儲けたい、繰り上げ返済の努力もなしに一気に経済的自由を得たいという方には向きません。しかし、着実に一歩一歩、将来に向けて資産と安定収入をつくっていきたい方には確信をもってお勧めできる手法です

本当にそのとおりだと思います。まさにワンルームマンション経営の本質を鋭く捉えた言葉ですね。

築浅 or バブル期!?日本財託の物件の特徴は!

日本財宅は、中古マンションの中でも築浅の物件もしくはバブル期の物件を勧めてきます。

完成年度設備専有面積利回り
築浅2000年以降バストイレ別20~25㎡4~5%
バブル期1990年前後3点式ユニットバス16~20㎡5~6%

築浅は設備が良いため、長期に渡って収入が見込めます。その一方で、バブル期は利回りが高いので短期での回収ができると日本財託は説明しています。

しかし大手ワンルームマンション会社では、中古が市場に出回ることはほとんどありません。なぜなら、自社で買い取って再販売を行うからです。

とすると、いわゆるブランドマンションではない普通の中古マンションを扱うのが日本財託となります。元から割高な高級マンションに比べると、2~3割安くなるのは当然といえば当然ですね。

ただし、中古だからといって全て割安だとは思い込まないよう注意してくださいね。特にバブル期の物件は配管や水回りが傷んでいるケースが多く、修繕に100万単位のお金がかかることもあります。

株式会社日本財託の管理・サポート体制

日本財託が扱うのは中古ワンルームマンションなので、賃貸管理は自社ですが建物管理は他社になります。ただ、建物管理は既に決められていて、選ぶことはできません。

というのも、建物管理会社の変更は面倒でハードル高いのです。絶対に変更できないという訳ではないのですが、他の住人からも賛同を得ないといけないのですぐに変更するのは難しいでしょう。

賃貸管理は自社で行っていますが、驚異の入居率平均99%を誇っています。

  • 退去後の内装工事を7日以内に行う
  • 在日外国人への入居誘致
  • 入居者への24時間のサポートコールセンター
  • 入居者への引っ越し優待
  • 入居者への入居者紹介制度

このように、空室を出さないために様々な工夫を凝らしています。これはオーナーからすれば有難いですよね!

また、賃貸管理サポートには日本財託からの物件購入であれば次のようなサポートを受けられます。

  • 定額3000円/月(税別)
  • 空室保証(査定賃料下限80%保証・2ヶ月の免責期間あり)
  • 空室期間の管理委託手数料なし
  • 家賃滞納保証
  • Webでの物件情報管理
  • 確定申告サポート

空室や家賃滞納などマンション経営のリスクをしっかり保証してくれるのは、日本財託ならではのメリットだと言えるでしょう。

サブリース契約は注意が必要

昨今サブリース契約が不動産投資と一緒に提案されるケースが増えています。

「サブリース」とは、簡単にいうと賃貸管理会社に物件を転貸する契約のことです。管理会社はオーナーから物件を一括借り上げすることで、入居者対応や賃貸管理の一切を行います。オーナーは賃貸管理を行う必要がなくなります。さらに、空室状態が続いても、毎月一定の金額が振り込まれる家賃保証も受けることができます。

一見ありがたい契約に見えるサブリースですが、問題点も多く存在し、最近ではトラブルになるケースも増えています。

主なトラブルの原因は、

  • 家賃が一方的に下げられる
  • 入居者の情報が分からない
  • 逆鞘サブリースが行われるリスクがある
  • そもそもオーナーの収支が悪くなるサービスである
  • 35年間、安定的な賃貸運営ができる保証ではない
  • 売却時に売却が下がる要因になりうる
  • 解約したくてもできない

などが挙げられます。

サブリース契約を結ぶ際は、しっかりと内容を確認するだけでなく、正しく認識することも大切です。後々トラブルに巻き込まれないようにするためにも、契約は慎重に行うようにしましょう。

トラブルについては消費者庁も注意喚起していますので確認しておくことをおすすめします。

セカンドオピニオン必須!サブリース契約は不動産会社に有利な契約!解約も売却もできないケースも!

セミナー情報

日本財託では、不動産投資に関するセミナーが行われています。現在はオンラインで行っていますが、過去には対面でも開催していましました。

日程はホームページで案内されているので、気になる人は定期的にホームページやSNSをチェックしてみると良いでしょう。

株式会社日本財託の口コミ評判まとめ

東京の中古ワンルームマンションと言えば日本財託というくらい有名な会社で、歴史や実績も圧巻です。社長の考え方は共感できますし、会社のサポート体制も充実しています。

不動産投資ではどんな会社も、この会社から購入すれば100%投資成功!とはならないです。やはり物件ごとに事情は異なってきますから、複数社から提案を受けて比較するのが良いでしょう。

株式会社日本財託の物件を検討している方へ

・提案されている価格は妥当なのだろうか?
・もっと値引き交渉はできないのだろうか?
・設定家賃は適正なのか?
・契約書の内容に落とし穴はないのだろうか?
・もっと収支を上げる方法ないのだろうか?
・必要以上の保証になっていないか?

などありましたら気軽にご連絡ください。
もっとあなたのワンルームマンション投資をより良くすることができるかもしれません。

株式会社日本財託の物件を保有している方へ

・サブリース契約を解除できない
・購入したが不安が残る
・売却相談したが希望の価格にならない
・今保有している物件が適正価格なのか知りたい
・毎月の収支をもっと良くしたい

などありましたら気軽にご連絡ください。
まだ間に合います!管理手法や相談する業者を変えれば収支アップや希望価格での売却も可能です。

思い出してください、なぜマンション経営を始めようと思ったのですか?
あなたの勇気ある決断を放置しないでください。ワンルームマンション投資は正しい方法で行えば非常に有益な資産形成方法です。

わたしが、多少なりとも力になれることはあるかと思います。

わたしの友人のような人を1人でも無くすことがわたしの使命ですから。

友人がいいようにワンルームマンションを買わされた物語

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