グッドコムアセットは怪しい？上場企業の開示情報とGENOVIAの中古データで検証

画像：株式会社グッドコムアセット

「グッドコムアセットから物件を提案されたけど、怪しい会社じゃない？」
「テレビCMもやっている上場企業だけど、物件は本当に大丈夫？」

不動産投資を検討していると、一度は「グッドコムアセット」の名前を目にする機会があるでしょう。同社は東京23区を中心に「GENOVIA（ジェノヴィア）」ブランドを展開する上場企業です。

そこで本記事では、口コミに加えて、決算などの開示情報とGENOVIAの中古売出データを使いながら、

• グッドコムアセットが「怪しい」と検索される理由
• 上場企業として公開されている業績と事業の実態
• 提案されたGENOVIAが投資として成り立つかを見極めるポイント

を理系大家の目線で客観的に整理します。

目次

• 1 当ブログの管理人
• 2 【結論】怪しい会社ではない。見るべきは提案された物件の出口
• 3 グッドコムアセットが「怪しい」と検索される3つの理由
  • 3.1 1. 職場などへの積極的な営業電話
  • 3.2 2. 「儲かると思ったのに毎月マイナス」というギャップ
  • 3.3 3. 「そんなに儲かるなら、なぜ人に売るのか」という疑問
  • 3.4 良い口コミは「説明の丁寧さ」
  • 3.5 営業電話への対処法
• 4 グッドコムアセットとは？｜開示情報で見る会社の実態
  • 4.1 上場企業だから「中身」が見える
  • 4.2 個人向けだけでなく、不動産ファンドにも販売している
• 5 GENOVIAの特徴と、グッドコムアセットの物件選定基準
• 6 GENOVIAの中古データで見る出口と注意点
  • 6.1 築年数・エリア別の売出価格と利回り
  • 6.2 データから分かる4つのこと
  • 6.3 なぜ築浅は「狭い・大規模」になりやすいのか
  • 6.4 提案されたGENOVIAで確認すべき4つのこと
• 7 【相談事例】購入後に「買取営業」が来て不安になった方へ
  • 7.1 よくある相談の流れ
  • 7.2 実際の相談者の収支
  • 7.3 「今プラス」でも「今マイナス」でも、油断できない
  • 7.4 あなたの物件はどのタイプ？
  • 7.5 管理人のアドバイス：買取営業の言葉だけで売却を決めない
  • 7.6 持ち続けるか、売るかは物件ごとに答えが違う
• 8 グッドコムアセットのサポート体制｜G・Cシステム
• 9 サブリース契約には要注意
• 10 サブリース契約を解除したい方へ！
• 11 グッドコムアセットのセミナー情報と節税目的の注意点
• 12 グッドコムアセットに関するよくある質問
  • 12.1 Q. グッドコムアセットは詐欺会社ですか？
  • 12.2 Q. GENOVIAは投資用として買っても大丈夫ですか？
  • 12.3 Q. 営業電話を止めるにはどうすればいいですか？
• 13 グッドコムアセットの口コミ・評判まとめ｜「怪しい」の真相
  • 13.1 理系大家視点によるグッドコムアセットの総評
• 14 グッドコムアセットの物件を検討している方へ
• 15 グッドコムアセットの物件を保有している方へ
• 16 不動産投資でお悩みの方はお気軽にご連絡ください。

当ブログの管理人

当ブログの管理人

理系出身の現役サラリーマン投資家。40代の独身男性（結婚経験は有）。不動産投資を中心に投資信託や株式投資を実践中。現在、区分マンション13戸・ファミリーマンション2戸・一棟アパート4棟を保有中。投資信託や株で3億円強を運用中。不労所得は年収の2倍強。現物資産である不動産と投資信託や株などの金融商品の組み合わせることで相互補完をし、安定的な資産形成を行っています。

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【結論】怪しい会社ではない。見るべきは提案された物件の出口

先に結論をお伝えします。

• グッドコムアセットは東証プライム・福岡証券取引所に上場しており、決算などの情報を定期的に開示しています。実体のない「怪しい会社」ではありません
• 「怪しい」と検索される主な原因は、職場などへの積極的な営業電話と、新築ゆえの収支の厳しさへのギャップです
• ただし、投資として成功するかどうかは会社の看板ではなく、提案された物件の価格と出口で決まります。中古データを見ると、同じGENOVIAでもエリアの重なりや修繕積立金の上がり方など、確認すべき点があります

つまり、検討段階で確認すべきなのは「会社が怪しいか」よりも「この物件は将来いくらで売れるか」です。

グッドコムアセットが「怪しい」と検索される3つの理由

1. 職場などへの積極的な営業電話

SNSや電話番号の口コミサイトには、職場に営業電話がかかってきた、要件をはっきり言わずに担当者を呼び出された、略称を名乗っていたので最初は社名が分からなかった、といった声が見られます。

職員の〇〇さんいますか？と聞かれ、どのような要件かと伺うと「挨拶なんですが」とのこと。個人的な要件でしたら個人携帯へお願いできますでしょうかと伝えたところブツ切りされました。

参照元：電話帳ナビ（グッドコムアセット）

当ブログに寄せられる相談でも、職場の異動の時期に営業電話がかかってきたのがきっかけだった、という方が少なくありません。投資に関心のない人にとって、突然の営業電話は警戒の対象です。こうした体験が「怪しい」という検索につながっていると考えられます。

2. 「儲かると思ったのに毎月マイナス」というギャップ

GENOVIAは新築・築浅が中心のため、物件価格が高く、利回りは低めになりがちです。「毎月の持ち出しがある」ことを十分に理解しないまま購入すると、「話が違う＝怪しい」という印象につながりやすくなります。

3. 「そんなに儲かるなら、なぜ人に売るのか」という疑問

電話営業が積極的な会社ほど、「儲かるなら自社で持てばいいのでは」という疑問を持たれやすくなります。実際には、同社は不動産ファンドへの販売にも力を入れており、個人への販売だけで成り立っているわけではありません（詳しくは後述します）。

良い口コミは「説明の丁寧さ」

公式サイトに掲載されているオーナーの声では、説明の分かりやすさを評価する声が目立ちます。

個人的にマンション経営には、手間がかかって煩わしいイメージや、難しそうなイメージを持っていましたが、わからない部分や、どういった手順でスタートさせたらいいかなどを細かく教えていただくことができました。（一部抜粋）

参照元：グッドコムアセット公式サイト（実績・お客様の声）

ただし、公式サイトの声は購入時の満足が中心で、売却まで経験したオーナーの声は見当たりません。出口の評価は、自分で確かめる必要があります。

営業電話への対処法

興味がない場合は、「今後一切の勧誘は不要です」とはっきり伝えましょう。契約しない意思を示した相手への再勧誘は、宅地建物取引業法で禁止されています。それでも続く場合は、日時や番号を記録したうえで、消費生活センター（188）などに相談できます。

グッドコムアセットとは？｜開示情報で見る会社の実態

※以下の表はグッドコムアセット公式サイトの企業情報ページをもとに整理しています。

代表の長嶋義和氏は、2005年にグッドコムアセットへ参画し、2008年から代表取締役社長を務めています。

上場企業だから「中身」が見える

上場企業は、決算や事業の状況を定期的に開示する義務があります。「怪しいかどうか」を確かめたいなら、口コミよりも開示情報を見るのが確実です。

2025年10月期の決算は、売上高545億8,100万円（前期比8.7％減）、営業利益29億3,500万円（同46.2％減）でした。減益の要因について会社は、M&Aの費用、テレビCMの放映・制作費、株主優待費用などを挙げています。2026年10月期は、売上高792億8,000万円の増収増益を予想しています。

個人向けだけでなく、不動産ファンドにも販売している

同社は近年、個人投資家への区分販売に加えて、不動産ファンドへの一棟販売に力を入れています。2025年10月期に組成された第3号・第4号ファンドには、GENOVIA合計16物件・936戸が組み入れられました。中期経営計画では、REITやファンドへの物件供給を成長の柱に掲げ、2030年に売上高6,000億円という目標を示しています。

「儲かるならなぜ人に売るのか」という疑問に対しては、開発した物件を個人とファンドの両方に売ることで回転させるビジネスだと理解しておくとよいでしょう。

一方で、テレビCMの費用や販売にかかる費用は、最終的に物件価格に反映されます。上場企業だから安心、ではなく、提案された価格が中古相場と比べて妥当かは、個人投資家が自分で確かめる必要があります。

GENOVIAの特徴と、グッドコムアセットの物件選定基準

主力ブランドの「GENOVIA（ジェノヴィア）」は、東京23区や川崎・横浜などの駅近を中心に供給されている投資用マンションです。緑化（グリーンヴェール）や屋上庭園（スカイガーデン）などを取り入れたシリーズがあります。

同社は、取り扱う物件の基準として、次の7つを掲げています。

1. 1都3県で最寄り駅まで徒歩10分圏内
2. 需要と供給のバランスが良い
3. 金融機関の厳正な審査をクリアしている
4. 昭和56年以降に施工された新耐震設計
5. 適切な修繕・清掃などが行われ、管理状態が良好
6. 年間家賃収入をもとに年4％以上の利回りを確保できる
7. ターミナル駅へのアクセスに便利な人気沿線

「駅徒歩10分圏内」「利回り4％以上」と具体的な数字を掲げている点は評価できます。ただし、4％はあくまで表面利回りです。管理費・修繕積立金・税金を差し引いた実質の収支が、自分の計画に合うかは別問題です。

では、実際にGENOVIAは中古市場でどう評価されているのでしょうか。

マイク

昨今は資材価格の高騰に比べて家賃上昇率が追いついていない側面もあるので、利回り4%は難しくなっている物件もあるでしょう。

GENOVIAの中古データで見る出口と注意点

不動産投資で利益が出るかどうかは、最終的に「いくらで売れるか」で決まります。そこで、健美家に売りに出ているGENOVIAの中古物件を調べてみました。

築年数・エリア別の売出価格と利回り

※記事執筆時点で健美家に掲載されていた売出情報。いずれも売り手の希望価格で、成約価格ではありません。修繕積立金の「―」は、掲載情報から金額を確認できなかったものです。

データから分かる4つのこと

1. 利回りは築年数よりもエリアで決まっている

港区の浜松町は築13年でも3.34%、世田谷区の三軒茶屋は築8年で3.60%と、都心・人気エリアの物件は築年数がたっても低い利回り（＝高い価格）で売りに出ています。一方、練馬区・台東区・横浜市鶴見区の物件は4.2〜4.6%と、利回りが高めです。

同じGENOVIAでも、出口の強さはブランドではなく立地で決まるということです。

2. 同じエリアに、同じシリーズが複数ある

「川崎7」「お花茶屋2」「浅草3」のように、物件名に番号が付いているものがあります。同じエリアに同じシリーズを続けて供給しているということです。

近くに似た部屋が多いと、入居者募集の時期が重なって賃料の値下げ競争になりかねません。売却時も、同じシリーズの部屋が同時に売りに出ていれば、価格を下げないと売れない可能性があります。

3. 修繕積立金は「将来の金額」で比べて選ぶ

築1〜3年の物件の修繕積立金は月1,000円ですが、築12〜13年の物件では月6,400〜9,900円です。新築時の修繕積立金は低めに設定され、段階的に上がっていくのが一般的だからです。

つまり、新築・築浅の物件は、今の修繕積立金で計算すると収支が良く見えるだけで、いずれ築年数のたった物件と同じ水準まで上がります。例えば川崎7（3,150万円・年間家賃125.4万円・管理費2,800円）の場合、実質利回りは次のように変わります。

そのため、物件を比べるときは長期修繕計画にある将来の修繕積立金を織り込んだ利回りで比べるのが正しい判断軸です。新築の利回りを、すでに修繕積立金が上がった中古物件と同じ土俵で比べれば、新築の「割高さ」がはっきり見えてきます。

4. サブリース付きのまま売りに出ている物件がある

三軒茶屋の物件は、「サブリース契約中で、買主は契約の引き継ぎが必要」という条件で売りに出ていました。サブリースを付けたまま売る場合、買い手は家賃の決定権や契約の自由が制限された状態で買うことになるため、買い手が限られます。

なぜ築浅は「狭い・大規模」になりやすいのか

今回のデータでは、築浅の物件に20㎡台前半の部屋や、総戸数237戸といった大規模な物件が見られました。これはグッドコムアセットに限らず、投資用マンション業界全体の流れだと考えています。

土地代と建築費が上がる中で、投資用マンションの主な買い手である会社員が買える価格帯に収めるには、部屋を狭くする、駅から少し離れる、戸数を増やして1戸あたりのコストを下げるといった工夫が必要になります。一方で、賃料の上昇は建築費の上昇に遅れてやってくるため、新築は「価格は今の高いコスト、賃料は今の相場」で決まり、利回りが低くなりやすいのです。

マイク

築13年でも利回り3%台で売れる浜松町のように、インフレの恩恵を受けられるのは都心の好立地です。今の新築がその立地を確保できているかが、出口の分かれ目になります。

提案されたGENOVIAで確認すべき4つのこと

1. 同じエリアのGENOVIAの中古売出利回り：健美家やSUUMOで、近くのGENOVIAが何%で売りに出ているかを調べ、提案された物件の利回りと比べます。新築の利回りが中古より大きく低ければ、そのぶん将来の含み損が大きくなります
2. 近くに同じシリーズの物件がないか：物件名に番号が付いていれば、同じエリアの既存物件の数と空室状況を確認しましょう
3. 修繕積立金の将来の上がり方：長期修繕計画で、10年後・20年後の金額を確認し、上がった後の金額で収支を計算し直します
4. サブリースを付けるかどうか：後述するとおり、家賃保証（サブリース）は売却の足かせになります

【相談事例】購入後に「買取営業」が来て不安になった方へ

当ブログには、グッドコムアセットの物件についての相談が多く寄せられています。その多くは、すでに物件を購入した方が、別の不動産会社から買取の営業電話を受けて不安になったというケースです。

よくある相談の流れ

1. 職場の異動の時期などに、営業電話がかかってくる
2. 「節税になる」「将来の年金代わりになる」という説明を受け、ワンルーム投資の仕組みを十分に理解しないまま購入する
3. 購入してしばらくすると、別の不動産会社から「同じように買って後悔している人がたくさんいる」「持ち続けるほど負債が膨らむ」と、売却を勧める電話がかかってくる
4. 家族にも相談できず、一人で不安を抱えたまま当ブログに相談が来る

中には、ワンルームマンションを買ったという認識自体が薄いまま契約していた方もいました。

実際の相談者の収支

実際に相談に来られた方々が保有しているGENOVIAの収支をまとめました。A〜Dはそれぞれ別の相談者の物件です。物件が特定されないよう、数字の一部を丸めています。

※毎月の収支は「家賃−管理委託手数料−管理費・修繕積立金−ローン返済」で計算。固定資産税などは含みません。

4件のうち3件が、毎月の持ち出しになっていました。数字からは、次の3つが読み取れます。

• 変動金利の上昇：どの物件も金利が当初より上がっています。特にCは2%台前半から3.5%台まで上がり、返済額が当初より月1万円以上増えている計算です
• 修繕積立金の上昇：築浅のAは修繕積立金が月1,000円ですが、築6年のDは月5,300円、築7年のCは月9,800円まで上がっています
• いずれも家賃保証（9割保証）付き：空室時に家賃の9割が保証される契約で、売却時の制約になる可能性があります

「今プラス」でも「今マイナス」でも、油断できない

事例の数字をもう少し掘り下げると、表面の収支だけでは見えないリスクがあります。

今プラスのAも、数年後にはマイナスになる可能性がある

Aは現在、月1,600円ほどのプラスです。ただ、金利が上がっているのに、毎月の返済額は購入時とほぼ同じ金額のままでした。金融機関によっては、金利が変わっても返済額の見直しが数年ごとにしか行われないことがあるためです。

仮に今の金利で返済額が見直されると、返済は月8,000円ほど増えます。さらに修繕積立金が月1,000円から9,000円に上がれば、収支は月−1.4万円前後になる計算です。「今はプラスだから大丈夫」とは言い切れません。

赤字のCが、売れば利益が出る可能性もある

一方で、毎月3.6万円の赤字になっているCは、都内の築7年・41㎡の物件です。エリアの中古相場によっては、ローン残債を上回る価格で売れる可能性もあります。逆に、築浅のBのように、今売るとローン残債に届かない物件もあります。

つまり、毎月の赤字の大きさと、売ったときの損得は一致しません。

あなたの物件はどのタイプ？

どのタイプに当てはまるか、どう動くべきかは、ローン残債・金利条件・管理契約の内容を見なければ判断できません。

管理人のアドバイス：買取営業の言葉だけで売却を決めない

不安になる気持ちはよく分かります。ただ、「早く売らないと損が膨らむ」という言葉だけで売却を決めるのは危険です。理由は3つあります。

1. 今売ると、売却価格が残債を下回りやすい

例えば、3,000万円・賃料9.4万円の築浅物件を、購入1年後に中古の利回り4.0%で売ると、売却価格は約2,820万円です。仲介手数料（約100万円）を差し引いた手取りは約2,720万円で、ローン残債（約2,950万円）に約230万円届きません。売った時点で、この差額を手元のお金で埋める必要があります。

2. 5年以内の売却は税率が高い

売却益が出た場合、売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下だと「短期譲渡所得」となり、税率は約39％です。5年を超えると約20％に下がります。

3. 買取業者の提示額は、市場で売るより安くなりやすい

買取業者は、買い取った物件を転売して利益を出します。そのため、買取の提示額は、仲介で一般の投資家に売る場合より低くなるのが一般的です。

マイク

「早く売らないと損が膨らむ」と言われても、慌てて売れば損失が確定するだけです。まずは数字を整理して、売るべきタイミングを見極めましょう。

持ち続けるか、売るかは物件ごとに答えが違う

同じGENOVIAでも、残債と相場の関係、ローンの金利条件、管理契約（家賃保証）の内容によって、持ち続けたほうがよい物件もあれば、売却を検討できる物件もあります。売らずに毎月の収支を改善できる方法が見つかるケースもあります。

ただし、どれが当てはまるかは、物件ごとの数字を見なければ判断できません。

買取営業の電話で不安になっている方は、売却を決める前に一度LINEでご相談ください。物件ごとの数字をもとに、持ち続けるべきか、売るべきかを一緒に整理します。

グッドコムアセットのサポート体制｜G・Cシステム

購入後の管理は、子会社の株式会社グッドコムが提供する管理システム「G・Cシステム」が担います。公式サイトによると、月額4,000円（税抜）〜の手数料で、入居者募集、賃貸借契約、家賃集金、苦情処理、更新・解約、敷金精算までを代行しています。

また、募集家賃の9割までを保証する家賃保証（サブリース）の仕組みも用意されています。

本業が忙しい会社員にとって、管理を一括で任せられるのはメリットです。ただし、家賃保証（サブリース）は選ばないことをおすすめします。

サブリース契約には要注意

サブリース契約は、空室でも家賃が支払われる安心感と引き換えに、「家賃設定の主導権」や「解約の自由」を会社側に握られる契約になりやすい点に注意が必要です。

【サブリース契約のデメリット・トラブル例】

• 家賃が一方的に引き下げられる
• 入居者情報がオーナーに開示されない
• 逆ザヤになり、収支が悪化する
• オーナーの利益が出にくい構造になりやすい
• 「長期安定収入」が保証されているわけではない
• 売却時に価格が下がる要因になる
• 解約が容易にできない

こうした問題が多発したことから、消費者庁もサブリース契約について注意喚起を行っています。

https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011/

先ほどの中古データでも、サブリース契約の引き継ぎを条件に売りに出ている物件がありました。出口で不利にならないよう、購入時から付けないのが安全です。

詳しくはこちらの記事を参照してください。

セカンドオピニオン必須！サブリース契約は不動産会社に有利な契約！解約も売却もできないケースも！

サブリース契約を解除したい方へ！

サブリース契約は先述の通り、一度契約するとまさに蟻地獄。割高な管理手数料を取られ続け、その上、賃料も下げられていく・・・。

かといって、普通の方法ではオーナーからの解約はできません。

しかし、サブリース契約が絶対に解除できないかというとそうでもありません。実は方法があります。

私も解約経験がありますし、友人のサブリース解約を手伝ったこともあります。

ちなみにサブリース契約は、法律的には借地借家法によってサブリース会社が守られるため、弁護士事務所に駆け込んでも解決しないケースが多いのです。サブリース会社は法律を味方に付けていますから。

とはいえ、困ったオーナーの味方をしてくれる弁護士もいるにはいます。そういう力を借りていくことで、解約も不可能ではありません！

LINEいただけたら解約した時の話もできますよ。

マイク

サブリース契約は解除できます！

グッドコムアセットのセミナー情報と節税目的の注意点

記事執筆時点で、公式サイトでは過去のセミナー告知が掲載されている一方、申込は「受付終了」と表示されていました。最新の開催状況は公式サイトで確認しましょう。

セミナーは「入り口」で、その後の個別面談が「本番」です。その場の雰囲気で即決せず、提示されたシミュレーションを自分の年収やライフプランに当てはめて確認しましょう。

また、セミナーや商談では「節税」がよく語られます。確かに不動産所得の赤字を給与所得と合算すれば税金は戻りますが、それは手元からお金が出ていっていることの裏返しです。節税額よりも毎月の持ち出しや将来の値下がりが大きければ、投資としては失敗です。

不動産投資は節税目的で買うと失敗する！脱税に加担してしまうケースも！？

グッドコムアセットに関するよくある質問

Q. グッドコムアセットは詐欺会社ですか？

詐欺会社ではありません。東証プライム・福岡証券取引所に上場しており、決算などの情報を定期的に開示しています。「怪しい」と言われる主な理由は営業電話への警戒感や、新築ゆえの収支の厳しさへのギャップです。

Q. GENOVIAは投資用として買っても大丈夫ですか？

ブランドではなく、物件ごとの立地と価格で判断すべきです。中古データを見ると、港区や世田谷区の物件は築年数がたっても利回り3%台で売りに出ている一方、エリアによっては4%台半ばと評価が分かれています。同じエリアの中古相場と比べて、提案された価格が高すぎないかを確認しましょう。

Q. 営業電話を止めるにはどうすればいいですか？

「今後一切の勧誘は不要です」とはっきり伝えましょう。契約しない意思を示した相手への再勧誘は、宅地建物取引業法で禁止されています。それでも続く場合は、消費生活センター（188）などに相談できます。

グッドコムアセットの口コミ・評判まとめ｜「怪しい」の真相

グッドコムアセットが「怪しい」と検索される背景には、職場などへの積極的な営業電話と、新築ゆえの収支の厳しさへのギャップがあります。一方で、同社は上場企業として決算などを開示しており、個人とファンドの両方に物件を販売する事業の実態も確認できます。会社そのものが「怪しい」わけではありません。

理系大家視点によるグッドコムアセットの総評

検討段階で本当に確認すべきなのは、会社の看板ではなく「提案された物件は、将来いくらで売れるか」です。

GENOVIAの中古データからは、出口の強さはブランドではなく立地で決まること、そして同じエリアへの集中供給や修繕積立金の上昇といった、新築時には見えにくいコストがあることが分かりました。テレビCMなどの販売コストも物件価格に反映されるため、上場企業という安心感だけで判断するのは危険です。

大切なのは、「グッドコムアセットかどうか」ではなく、その物件の立地と価格が、出口まで含めて投資として成り立っているかです。

判断に迷う場合は、LINEで相談を受け付けていますので、お気軽にご連絡ください。理系大家の視点から、相場・費用・出口の前提を一緒に確認します。

グッドコムアセットの物件を検討している方へ

グッドコムアセットの提案物件が気になっているなら、判断の質を上げるために最低限ここだけは確認してください。

• 提案されている価格は妥当なのか
• 値引き交渉の余地はないのか
• 設定家賃は相場と比べて適正か
• 契約書の内容に落とし穴はないか
• 必要以上の保証や条件が付いていないか

こうした点に少しでも不安や疑問があれば、お気軽にご相談ください。あなたの不動産投資を、今より一段良い形にするお手伝いができるかもしれません。

グッドコムアセットの物件を保有している方へ

すでにグッドコムアセット経由で購入・保有している方で、次のようなお悩みがあれば、気軽にご連絡ください。

• サブリース契約を解除できずに悩んでいる
• 購入後も不安が拭えない
• 売却相談をしたが、希望する価格にならなかった
• 現在保有している物件が適正価格なのか知りたい
• 毎月の収支を少しでも改善したい

管理方法の見直しや、相談する業者を変えるだけで、収支の改善や納得のいく条件での売却につながるケースもあります。

かつて、私の身近な人が同じような状況で苦しんでいた時期がありました。私にできることは限られていますが、力になれることはあるかと思います。

友人がいいようにワンルームマンションを買わされた物語