引用：大和財託
本書『不動産投資の成功法則』は、大和財託の代表を務める藤原正明氏による著書です。
内容は、同社の不動産投資方針、とりわけ「一棟投資」を軸とした考え方を色濃く反映しています。一方で区分ワンルームマンションを否定していますが、その否定ロジックは弱いように感じます。
そのため本書は、純粋な中立的理論書というよりも、大和財託の営業ツールとしての側面を前提に読むべき書籍だと感じました。この前提を理解したうえで読むのであれば、学べる点も多く、同時に注意すべき点もはっきりと見えてきます。
当ブログの管理人
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理系出身の現役サラリーマン投資家。40代の独身男性（結婚経験は有）。不動産投資を中心に投資信託や株式投資を実践中。現在、区分マンション13戸・ファミリーマンション2戸・一棟アパート4棟を保有中。投資信託や株で3億円強を運用中。不労所得は年収の2倍強。現物資産である不動産と投資信託や株などの金融商品の組み合わせることで相互補完をし、安定的な資産形成を行っています。
不動産投資に対するモットーは『売却益を得られてこその不動産投資』です。
ワンルームマンションであろうが、ファミリーだろうが、一棟アパートであろうが！売り抜いて売却益を得ないことには意味がありません。
・節税
・老後年金
・生命保険代わり
否！！不動産投資は不動産で儲けてこそです！
不動産投資は節税目的で買うと失敗する！脱税に加担してしまうケースも！？
書籍を出版しています。
サラリーマンの資産形成について体系的にまとめていますので、まだ未読の方はぜひ読んでくださいね！
藤原正明氏の主張（書籍の要点整理）
本書で繰り返し主張されているポイントは、以下のとおりです。
新築・中古ワンルームマンション投資は推奨しない
新築一棟・中古一棟投資が王道
サブリースは原則NG
表面利回りではなく、
イールドギャップ
NOI
FCR
など複数の指標で判断すべき
成功の鍵は「物件そのもの」と「管理会社」
全体を通して、「不動産投資を事業として捉える」という姿勢は一貫しており、この点は非常に評価できると感じました。
藤原氏の主張に対する全体的な感想
結論から申し上げると、共感できる部分も多い一方で、一棟販売業者としてのポジショントークも随所に散りばめられているという印象です。
以下では、
共感できた点
ポジショントークだと感じた点
視点が抜け落ちていると感じた点
に分けて整理します。
共感できる部分
① 管理の重要性
この点については、全面的に同意できます。
特に一棟物件では、退去が発生するたびに広告費（AD）がかかり、入居が決まらなければ利回りは簡単に崩れてしまいます。そのため、賃貸管理の質が収益性を大きく左右するのは間違いありません。
入居者対応が丁寧で、クレーム対応が早く、共用部が清潔に保たれ、更新率が高い管理会社でなければ、長期的な利回りは維持できません。ADを引き上げざるを得なくなるような管理会社は、結果的にオーナーの首を絞める存在になってしまいます。
② 建物管理の重要性
この点も言うまでもなく重要です。
清掃や修繕、点検を怠れば、物件の印象は悪化し、入居期間は短期化し、将来的な修繕費も膨らみます。建物管理の質は、入居期間の長期化＝利回り維持に直結します。
③ サブリースは基本NG
サブリースについて否定的な点も強く共感できます。
利回りを良く見せるために悪用されたり、将来的に家賃が減額されたりするリスクがあるためです。そもそも賃貸需要があるからこそサブリース会社が儲かる仕組みであり、オーナー側にはほとんどメリットがないケースが多いと感じています。
④ 表面利回りだけを見るのは危険
修繕積立金や管理費、固定資産税を無視した表面利回りは、実態を正しく反映していません。NOIやFCRを基準に考える姿勢は、不動産投資を「投資」として捉えるうえで非常に重要だと感じました。
⑤ 潜在CF(キャッシュフロー)の考え方
この点は、本書の中でも特に本質的な部分だと思います。
家賃収入によってローン残債が減っていく一方、物件価格が維持されればその差額が含み益として積み上がっていきます。そして、その含み益は売却時に現金化されます。
同著ではその含み益のことを潜在CFと表現しています。
不動産投資の本質は、表面的なキャッシュフローではなく潜在キャッシュフローにあるという考え方には強く共感しました。
ポジショントークだと感じた部分
① ワンルームマンションの潜在CFが語られていない
不思議に感じたのは、ワンルームマンションについては潜在キャッシュフローの話がほとんど出てこない点です。
しかし実際には、ワンルームマンションも家賃収入でローンを返済し、数年から10年以内に売却すれば含み益を現金化できます。ローン完済まで保有し続ける必要はありません。この点に触れないのは、意図的ではないかと感じてしまいました（私の読み落としであれば申し訳ありません）。
また、ワンルームマンションに関しては値上がりによる利益しか得られないような書き方もされており、違和感を覚えます。繰り返しますが、潜在CFが出る以上、たとえ物件価格が下がっても含み益は生まれ、売却時に現金化できます。
② 富裕層しか資産性の高い物件を買うべきでないという主張
キャッシュフローがマイナスになる物件や、多額の自己資金を入れないと購入できない物件は、資産保全が目的となる富裕層にしか当てはまらないという主張は、やや疑問が残ります。
最近流行っているオルカンの積立投資や変額保険での運用、言ってしまえば貯金だってキャッシュフローがマイナスになる投資行為です。これは富裕層のみがすべき投資かというとNOですよね。
確かに含み益が見えやすいかどうかの違いはあるものの、ワンルームマンションも本質的には同じだと考えています。
そもそもキャッシュフロー出るということは利回りが高い＝資産性が低いことの裏返し。
一棟物件は、ワンルームマンションなどと異なり、物件の価値が低いからこそキャッシュフローが出るわけですから、資産性を無視してキャッシュフローだけを取り上げるのは、まさにポジショントークでしょう。
③ 数千万円の自己資金が前提になっている点
大和財託のターゲット層が、数千万円の自己資金を用意できる層であることは理解できます。しかし、年収2,000万円あっても生活水準が上がり、貯金ができていないというケースは珍しくありません。
「自己資金がない人は不動産投資をすべきではない」と受け取られかねない点は、やや危険だと感じました。
むしろ、貯金はないけど毎月のキャッシュフローは潤沢にあるという人ほど、ほぼ全額ローンで始められるワンルームマンションは向いていますね。
視点が抜け落ちていると感じた部分
① 物件グレードの違い
一般論として、分譲ワンルームマンションはデベロッパー主導で駅近の好立地に建てられ、壁が厚く、共用部やエレベーターも充実しています。一方で、一棟アパートは個人オーナー主導となるため、立地や建物グレードが劣るケースが多いです。
物件グレードは入居期間の長期化に直結する要素であり、この視点が抜けている点には注意が必要です。
② 立地の優位性
駅前の一等地を一棟用地として個人が仕入れるのは、現実的には非常に困難です。その結果、立地面ではワンルームマンションの方が有利になるケースが多いと考えています。
住宅街にポツンとアパートが建つことはあっても、ワンルームマンションが建つことはありません。ワンルームマンションはあくまで目立つ場所に立っています。
③ 出口の広さ
ワンルームマンションは価格が安いため購入層が広く、出口も取りやすい一方で、一棟物件は購入できる層が限られるため出口が狭くなります。裏を返せば、一棟物件は数千万円の自己資金を用意できる人にしか成立しにくい投資でもあります。
売却のしやすさは、含み益を現金化する際にとても重要です。一棟アパートとワンルームマンションでは出口の広さが全然違うので、この点はしっかり考慮すべきです。
結論｜誰に向いている書籍か
藤原氏の書籍は、不動産投資をある程度理解している人でなければ誤解を生みかねない内容だと感じました。
サブリースが良くない点や、管理の重要性、複数指標で判断する姿勢については非常に有益であり、一棟投資を検討している方には役立つ内容です。一方で、まとまった自己資金を用意できない人にとっては、「不動産投資は無理なのではないか」と感じさせてしまう可能性もあります。
最後に｜ワンルームと一棟は投資の目的が違う
ワンルームと一棟、どちらが優れているという話ではありません。重要なのは、物件の特性を理解することです。
会社員として安定した給与が見込め、本業に集中しながら資産形成をしたい方にとっては、ワンルームマンション投資の方がハードルは低く、出口も広いと感じます。加えて、立地の良さや物件グレードの高さのおかげで入居率や入居期間が高水準のワンルームマンションは、ほぼ手間がかかることはありません。
一方、まとまった資金があり、その資金を元手に毎月のキャッシュフローが欲しい人は一棟投資が向いています。
株式投資で言えば、値上がり狙いか配当狙いかの違いと似ていますね。まとまったお金がないと配当額も知れてますからね。
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書籍に書かれている内容が全てではありません。
私の経験ベースにはなりますが、状況をお伺いしながら相談に乗れますので、気になる方はLINEから連絡下さい。
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