コスモバンク株式会社の評判とは? | 口コミやサービスの特徴をご紹介

昨今、東京や大阪といった主要都市を中心に、日本の不動産投資が注目されています。

事実、NEXI(貿易保険)が示す「カントリーリスク」において、日本はもっともリスクが低い最高位の「A」に分類されているため、世界の投資家にとってとても魅力的な国といえるでしょう。

そして、これらを背景に急成長している不動産販売会社の一つが、コスモバンク株式会社です。当記事はコスモバンク株式会社の企業情報、特徴、口コミ・評判、よくある質問をまとめました

あくまでフラットな目線で調査し解説していますので、ぜひ参考にしてください。

マイク
マイク
「当ブログの管理人であるマイクは、不動産投資歴20年以上の経験から評価するべきポイントや懸念点などもストレートに指摘しますので、皆様の参考になれば幸いです。」
目次

コスモバンク株式会社の企業情報

コスモバンク株式会社は、「お客様本位のスタンス」で不動産の開発や運用を行う会社と言われている、創業5年目の若い企業です。

具体的な企業情報は以下のとおりとなっています。

会社名コスモバンク株式会社
所在地本社

〒220-8118

神奈川県横浜市西区みなとみらい2-2-1

横浜ランドマークタワー18F

創立年月日2018年8月1日
資本金98,000,000万円(2023年8月現在)
代表者代表取締役 穴澤 勇人
従業員数96名(2023年5月現在)
事業内容収益用不動産の売買・仲介・賃貸管理、リフォーム
営業時間10:00~19:00
定休日水曜日
電話番号本社:045-900-2539
免許番号国土交通大臣(1) 第10413号
所属団体公益社団法人全日本不動産協会
会社HPhttps://cosmobank.co.jp/

創業5年目の不動産会社にしては、資本金9,800万円はしっかりしている印象です。代表者の穴澤 勇人氏は、エネルギーやインフラ関連事業に多角化し、10年以内に株式上場を目指すとしています。

マイク
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ただ、ランドマークタワーの家賃は坪単価3万円前後とみられるため、若い会社にしては少々派手さが目立つところが気にはなりますね。横浜ランドマークタワーは、有望なベンチャー企業を当初は格安家賃で誘致するということもやっていますが、5年ほどで通常の家賃に戻すようです。

収益用不動産の売買・仲介・賃貸管理、リフォームを行う不動産会社

コスモバンク株式会社は、代表の穴澤氏がかつて武蔵コーポレーション在籍時に年間200棟の物件買取を行った経験をデータ化。これをAIと独自の仕入れルートを駆使した高利回り物件を提供するとしています。

リフォーム事業では自社で職人を抱えてスピーディで品質がよいリフォームアセットを提供

また、累計100億円の物件買取で融資付けした実績により、最適なファイナンスアレンジを提案するとしています。

マイク
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ファイナンスアレンジ(融資付け)を行うことは、不動産販売会社の業務の一部とも言えます。しかし、不動産会社がアレンジする金融機関にいきなり絞るのではなく、自身でセカンド・サードオピニオンとして、別の金融機関とも交渉してみましょう。このことで購入しようとしている物件が妥当な価格かどうかを知ることもできます。

自らも収益用不動産を長期保有し室内ゴルフ施設を経営

コスモバンク株式会社は、不動産販売を行うだけではなく自社でも収益物件を保有して運営しているようです。

このことは、「コスモバンク社長Blog」で穴澤氏自身が解説しています。投資用不動産の主に中古物件をどのように評価し再生していくかなどの考え方が示されていますので、参考になるかもしれません。

また、同社はスポーツ施設運営事業も展開しています。自社物件の有効活用の一環から始まったようですが、インドアゴルフ練習場「SWING 24/7」を首都圏で5店舗、トレーニングジムを5店舗、スポーツ事業部として運営しています。

SWING 24/7は株式会社スイングファクトリー(代表小竹 貴之氏が)フランチャイズ方式で加盟店を募集しており、コスモバンクはフランチャイジーの立場のようです。

マイク
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ゴルフはコロナ禍の影響でブームとなったスポーツジャンルです。しかし、以前のように一気にブームが冷え込んでしまう可能性もあります。ただ、同社にとっては単にサイドビジネスという規模に過ぎないので、気にする必要はないでしょう。

コスモバンク株式会社の特徴

コスモバンク株式会社は、「〇〇〇〇赤坂」というような一般によくありがちな固定ブランドによるマンション販売をしている不動産会社とは異なるようです。

同社の特徴を具体的にみてみましょう。

【1棟300万円!?】那須塩原の「廃墟マンション」の再生に挑戦しアピール

出典:不動産投資の楽待 (らくまち)

YouTubeチャンネル「楽得」の特集動画で38万回再生された人気の番組になったようです。ご存知の方もおられるかもしれませんね。

このなかで、コスモバンクの不動産事業がどのようなものかが掴めます。同社は、単に投資用不動産の開発・販売事業を主軸に行っているのでありません。むしろ、自社で保有する目的で中古物件を購入して再生し賃貸するというビジネスモデルがメインのようです。

そのため、重要になるリフォーム業務を外注するのではなく、職人を社員として抱えてコストを抑えながら、ノウハウを構築するというスタンスをとっています。

同様に大切なのが賃貸管理業務です。外部の不動産管理会社には委託せず、すべて自社内でこなすのが同社の特徴です。現在、同社は関東圏以外では、大阪、新潟でも物件を所有しているようです。

つまり、不動産販売会社というよりも不動産再生事業を兼ねた賃貸運営会社という印象です。

コスモゼロ管理で賃貸物件の管理費0円は本当か?

出典:コスモバンク公式

結論から言いますと、コスモゼロ管理は実際管理費0円を実現しているようです。通常、賃料の集金と送金、入居者対応、解約受付、契約更新、水道検針、法令点検、メンテナンスを行い、平時は賃料の5%を管理手数料として家賃から毎月天引きされるのが、賃貸管理契約になります。

同社の場合、自社の不動産再生・賃貸事業の賃貸管理部門が、同社から購入した投資家の賃貸管理業務にかかる平時の5%が0円という仕組みです。

ただし、管理費0円といっても共有部の清掃や修繕費には実費がかかるとしていますので、誤解しないよう注意しましょう。

マイク
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確かにコスモゼロ管理は、同社から物件を購入した投資家にはメリットがあります。ただ、不動産賃貸料の収入がローン返済の原資になる不動産投資業では空室率をいかに下げるかが最重要課題です。管理費が0円でも肝心の賃借人が見つからない期間が長ければ返済を手出し(自己資金)しなければなりません。これを避けるためには、同社が販売する物件の中で人気のエリアに位置する物件を厳選する必要があります。

未公開物件を見るには会員登録が必要

出典:コスモバンク公式

 

コスモバンク株式会社の公式サイトでは、同社が販売している物件がリストされていません。物件リストを閲覧するためには、同サイトで会員登録する必要があります。

不動産情報は一人歩きしやすく、容易く公開しない方が良いという考え方もありますので、ここでその是非はコメントしませんが、会員登録するのを迷っておられる方は当ブログにご相談ください。

マイク
マイク
会員登録には個人情報を記載する必要がありますので、慎重になるのも当然です。コスモバンクが扱う物件は、主に築30年以上の物件をリフォームして再生させています。そのため、売却しづらいというケースもあるでしょう。自身の年収、家族構成、投資目的からして、コスモバンクの物件に投資するのが良いかどうか、視点を変えて検討してみても良いかもしれません。迷っているなら、不動産投資歴20年以上の私マイクにご相談いただければ、アドバイスしますよ!思わぬ盲点に気づきがあるかもです。

サブリース契約は注意が必要

昨今サブリース契約が不動産投資と一緒に提案されるケースが増えています。

オーナーが所有する物件を、不動産会社が一括で借り上げ、転貸する契約を「サブリース」といいます。この契約を結ぶことで、オーナーは入居者や物件の管理を、不動産会社に一任することができます。さらに、入居状況に関係なく、一定の賃料が毎月保証されます。煩わしい雑務を手放せるだけでなく、賃料保証があるため、一見便利な契約に感じられます。

しかし、サブリース契約には問題点も多く、近年ではトラブルに発展するケースも増えています。

主な問題点は、

・家賃が一方的に下げられる
・100%の家賃が保証されるわけではない
・入居者の情報が分からない
・逆鞘サブリースが行われるリスクがある
・そもそもオーナーの収支が悪くなるサービスである
・35年間、安定的な賃貸運営ができる保証ではない
・売却時に売却価格が下がる要因になりうる
・解約したくてもできない

などが挙げられます。トラブルに巻き込まれないようにするためには、安易に契約を結ばないことが大切です。まずは内容をしっかり確認し、リスクとなる部分についても把握するようにしましょう。サブリース契約を理解し、上手に活用すれば、安定した賃貸経営につなげることができます。

サブリース契約に関するトラブルは消費者庁も注意喚起を行っています。

コスモバンク株式会社の口コミ・評判

コスモバンクの評判が、いくつか見つかりましたのでご紹介します。

①コスモバンクの営業担当者への口コミ・評判

PON 購入経験者

パート・アルバイト/40代 女性 投資歴 1年未満

こちらの条件やリクエストに穏やかに対応してくれ、またこちらの質問にもひとつひとつ丁寧に答えて感じのいい方という印象でした。選択肢を的確に絞ってくれて、いいと思える物件を提案してくれて良かったです。また機会があれば利用したいと思いましたし、自分の家族や友達にも紹介してもいいと思える良い雰囲気の方でした。

 

リュウリュウ 購入経験者

(弁護士・税理士・医療)/40代 男性 投資歴 1年未満

可もなく不可もなく。丁寧に話して頂いたが、こんなものだと思った。理解するのに時間がかかって迷惑をかけたと思うが、もう少し分かりやすく説明して頂けたらよかったのにとも感じた。資料も見せて頂き、家に持ち帰って読み直したりもしたが、全部を理解するのにも時間がかかった。営業マンの接する態度はよかったと思いました。

 

チャチャ丸

1 か月前

みなさん⭐︎1…、やはり。この会社はそう言うことだったのですね。先に口コミを見るべきでした。

初対面にもかかわらず、品のない勘違い営業マンの横柄な態度、信じられません!!!不動産業界で括っても、上場企業だったらこんな人員いないだろうな…。結局、学歴不問の組織というものはこうなるのですか?なるのですね。。よーーーく分かりました。とても不快で嫌な気分にさせられました。

個人年収2500万以上(世帯ではなく)のみ対象ビジネスだからという反論であれば、面談調整時にそのやりとりをすべきです。(出てきた営業マンは世帯ですら2500万はなさそうでしたが…)

代表のかたの発信をみて、期待して伺っただけに、心から残念でがっかりです。

 

Kazumasa Matsumoto

1 週間前

『おままごと業者』

将来のビッグモーター 金はあれど、品がない 業者の養分になる素人が行く墓場 YouTubeも知識を持つ客の批判をしている あんな広告宣伝にひっかかる素人投資家はいるのだろうか? 素人相手が一番  代表は高卒なので高属性高学歴客に嫉妬している

 

概ね対応は良かった。しかし、中身は良かった、分かりにくかったに意見が割れています。

②賃借人の口コミ・評判

金の豚

3 週間前

いきなりアパートの管理会社が変わりココになりました。

電話対応も感じが悪い、説明もない、質問に対しての歯切れの悪さ。

不信感しかないです

 

the night watch

3 か月前

ここの会社の物件にテナントとして入ってるが、管理はしない そのくせ 要求はしてくる。ビルの通路が水漏れで水浸しになろうとも通路の蛍光灯が切れて修理を要求しても、対応してくれない。社員の対応もやる気無し

星0でも良い位

 

Ki Ni

3 か月前

 

途中からこちらに変更になりました。今は住んでいません。

推測というか体感ですが、オーナー様からは評判がよく入居者からは悪い感じなのではないでしょうか。

 

角崎孝裕

1 年前

コスモバンクさんの埼玉県にある管理物件に住んでいるものです。

今回、コスモバンクさんの管理に代わって外壁塗装とかも綺麗にしていただき、いつも気持ちよく帰宅できます。引き続き、管理宜しくお願い致します。

一部を紹介しましたが、同社の賃貸管理の賃借人からの評判は、最近良くないものが目立ちます。

引用元:Googleマップ

③コスモバンク主催のセミナーに関する口コミ・評判

あんちゃん 購入経験者

会社勤務(管理職)/50代 女性 投資歴 24年以上

こちらの立場に立って詳しく説明をしてくれた。わからない言葉もわかりやすく解説し、質問に対しても丁寧に回答してくださったのを覚えています。雰囲気も緊張感が漂ってなくて、とてもアットホームな印象を受けました。その後の個別面談もしっかり開催してくれたため、疑問点をその場で解決することができてとてもよかったです。

 

セミナーでは、主催企業側も質問問答集を作ったりマーケティングの観点でリハーサルしているため、大抵の場合は印象がよいものです。また、参加者同士で競争意識が働くようにプログラムされているケースも多いので、焦らずじっくりと構える心構えで臨みましょう。

③コスモバンクが公開しているお客様の声

こちらは、コスモバンクの公式サイトに掲載されているお客様のコメントですから、あまり参考にならないかもしれません。

コスモバンクから不動産を購入した顧客の声(要約)

このたび他社で購入した物件の売却でお世話になりました。

かなりの築古でしたが売却いただき、売主としてもよい取引だったと思います。

融資付も含めコスモバンクさんでないとできないと思いました。

 

④コスモバンクに不動産管理を任せた顧客の声(要約)

以前お願いしていた管理会社さんは、とても丁寧な対応でしたが手残りが少なく、このまま不動産事業を続けることが良いものか悩んでいました。

コスモバンクさんに管理をお願いすることになり管理を切り替えてから約1年経ちますが、ほとんど手残りがなかったところから、管理費が極端に削減されたことで、年間数百万単位でCFが改善して驚いております。

今は不動産事業をリスタートできた気持ちで、大変感謝しております。

マイク
マイク
投資家からの評判は悪くないが、賃借人からの評判は良くないという傾向が見られます。管理効率が向上したため、少人数のスタッフで運営できるためゼロ管理できるとの説明ですが、実際はどうなのか疑問が残ります。また。①の口コミにもあるように、投資家に投資を促す不動産営業は、できるだけ専門用語を使わず、分かりやすく端的に説明するのが当たり前と考えます。賃借人からの評判がやはり気になりますね。

コスモバンク株式会社に関するよくある質問

最後に、コスモバンクに関するよくある質問をご紹介しますので、参考になれば幸いです。

コスモバンク株式会社が扱う物件の種類は?

一般には未公開ですが、基本的に木造建築アパートからRCマンションまで中古物件のリフォーム販売が中心です。

なかでも、主に築30年を超える中古マンション、アパートを再生した物件が殆んどで、特定のブランドはなく、再生した物件を1棟単位で賃借人を付けて投資家に販売しているのが殆んどです。

同社は創業5年程度の若いベンチャー企業だが取引しても大丈夫か?

現状、同社は未公開企業のため、客観的な財務指標は公開されていませんが、自社保有物件の賃貸収入でフリーキャッシュフローが1,000万円を超えていると説明しています。これが事実であれば、初期投資額は新築よりも遥かに低いといえます。

新築ワンルームマンションを開発・販売している業者の場合、取得した土地周辺の何ら事情で建築に踏み切れない、建築したが売れないなどのリスクがあります。これと比較すると同社の場合は、かなりリスクが制限されていると思われます。

ただし、不動産開発・販売業は、景気の影響を受けやすく、有利子負債が多い業態ですから、急成長している不動産業者は一定の注意が必要です。

同社が計画している投資用不動産で期待できる物件はあるか?

同社が扱う不動産は、中古物件のリフォームが中心ですから特定のブランド物件は特にありません。また、同社が販売している物件を見るには会員登録する必要があり、一般には公開されていないため、期待できる物件があるかどうかは客観的には評価できないのが実態です。

ただ、同社サイトで会員登録され、同社から勧められた物件について吟味することは十分可能です。当ブログは、不動産投資で失敗する方があまりに多いため、少しでも成功して欲しいという願いから運営しています。

そのためコスモバンクにかかわらず投資物件を評価して欲しいという場合には、当ブログにご相談いただければアドバイスしますので、お気軽にLINEでお申し入れください。

マイク
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不動産投資は、他の株式投資やその他の投資と同様に、表面上は良くても何か見落としや瑕疵があると、一気に失敗に終わってしまうこともあります。例えば、物件選びです。人気エリアを選んだつもりが、隣町は人気があがったがこっちはサッパリでキャピタルゲインが得られないとなります。これは、株式投資と同様に物件は銘柄ですから、物件選びは慎重に行いましょう!

サブリース契約を解除したい方へ!

サブリース契約は先述の通り、一度契約するとまさに蟻地獄。空室になることもほぼない上に、割高な管理手数料をずっと搾取され続けます。その上、賃料も下げられていく・・・。

かといって、普通の方法ではオーナーからの解約はもちろんできません。

しかし、サブリース契約が絶対に解除できないかというとそうでもありません。実は方法があります。

私も解約経験ありますし、友人のサブリース解約を手伝ったこともあります。

ちなみにサブリース契約って法律的には借地借家法によってサブリース会社が守られるため、弁護士事務所に駆け込んでも意味ないのです。。サブリース会社は法律を味方に付けてますから。。

とはいえ、そんな困ったオーナーの味方をしてくれる弁護士もいるにはいます。そういう力を借りていくことで、解約も不可能ではありません!

LINEいただけたら解約した時の話とかもできますよ。

マイク
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サブリース契約は解除できます!

まとめ

コスモバンク株式会社の評判を中心に、企業情報や特徴について解説しました。同社は、自社中古不動産を購入、独自のリフォームノウハウで再生させ、賃貸業まで営むユニークな不動産会社です。

不動産に必要な業務のすべてを自社で賄っているのですから、ノウハウの塊と言っても過言ではありません。

ただし、それだけに投資家が同社に100%依存してしまうのは、ビジネスのポジション的に危険ということもできます。投資家には何らノウハウが残らず、コスモバンクの掌の上で泳いでいるだけの状態になってしまいます。

少なくとも投資対象物件の評価と選定、金融機関との交渉については、身につけた方が物件を売却するときや、買い替える際には有利に働くことは理解しておきましょう。

マイク
マイク
不動産投資は単に投資するだけではなく、不動産賃貸業という事業も伴います。そのため、ノウハウの蓄積がないと様々な問題が発生した場合に対応できなくなります。結果、業者に依存することとなり大きなコストがかかることになるのです。そうならないように、投資仲間を作りましょう。私マイクに相談してもらえば、アドバイスしますよ!

コスモバンク株式会社の物件を検討している方へ

・提案されている価格は妥当なのだろうか?
・もっと値引き交渉はできないのだろうか?
・設定家賃は適正なのか?
・契約書の内容に落とし穴はないのだろうか?
・もっと収支を上げる方法ないのだろうか?
・必要以上の保証になっていないか?

などありましたら気軽にご連絡ください。
わたしの経験があなたのワンルームマンション投資をより良くすることに貢献できるかもしれません。

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などありましたら気軽にご連絡ください。
まだ間に合います!管理手法や相談する業者を変えれば収支アップや希望価格での売却も可能です。

思い出してください、なぜマンション経営を始めようと思ったのですか?
あなたの勇気ある決断を放置しないでください。ワンルームマンション投資は正しい方法で行えば非常に有益な資産形成方法です。

わたしが、多少なりとも力になれることはあるかと思います。

不動産投資でお悩みの方はお気軽にご連絡ください。

本記事を読んで何か気になることがあれば、私のLINEまでお気軽にご連絡ください。 LINEをしていない方はメールでも大丈夫です。