コスモバンク株式会社の評判とは？ | 口コミやサービスの特徴をご紹介

昨今、東京や大阪といった主要都市を中心に、日本の不動産投資が注目されています。

事実、NEXI（貿易保険）が示す「カントリーリスク」において、日本はもっともリスクが低い最高位の「A」に分類されているため、世界の投資家にとってとても魅力的な国といえるでしょう。

そして、これらを背景に急成長している不動産販売会社の一つが、コスモバンク株式会社です。当記事はコスモバンク株式会社の企業情報、特徴、口コミ・評判、よくある質問をまとめました。

あくまでフラットな目線で調査し解説していますので、ぜひ参考にしてください。

マイク

コスモバンク代表の穴澤勇人氏は、『穴澤勇人のMIQTV』というYoutubeチャンネルを運営しています。同チャンネルからコスモバンクを知ったと言う方も多いことでしょう。同チャンネルは正直会社の代表とは思えないスピードで更新されていて、本業に支障がないか心配になってしまいますね。。

目次

• 1 当ブログの管理人
• 2 コスモバンク株式会社の企業情報
  • 2.1 収益用不動産の売買・仲介・賃貸管理、リフォームを行う不動産会社
  • 2.2 自らも収益用不動産を長期保有し室内ゴルフ施設を経営
• 3 Youtubeチャンネル「穴澤勇人のMIQTV」について
• 4 コスモバンク株式会社の特徴
  • 4.1 【1棟300万円!?】那須塩原の「廃墟マンション」の再生に挑戦しアピール
  • 4.2 コスモゼロ管理で賃貸物件の管理費0円は本当か？
  • 4.3 未公開物件を見るには会員登録が必要
  • 4.4 サブリース契約は注意が必要
• 5 コスモバンク株式会社の口コミ・評判
  • 5.1 ①コスモバンクの営業担当者への口コミ・評判
  • 5.2 ②賃借人の口コミ・評判
  • 5.3 ③コスモバンク主催のセミナーに関する口コミ・評判
  • 5.4 ③コスモバンクが公開しているお客様の声
    • 5.4.1 コスモバンクから不動産を購入した顧客の声（要約）
  • 5.5 ④コスモバンクに不動産管理を任せた顧客の声（要約）
• 6 コスモバンク株式会社に関するよくある質問
  • 6.1 コスモバンク株式会社が扱う物件の種類は？
  • 6.2 同社は創業5年程度の若いベンチャー企業だが取引しても大丈夫か？
  • 6.3 同社が計画している投資用不動産で期待できる物件はあるか？
• 7 サブリース契約を解除したい方へ！
• 8 まとめ
• 9 コスモバンク株式会社の物件を検討している方へ
• 10 コスモバンク株式会社の物件を保有している方へ
• 11 不動産投資でお悩みの方はお気軽にご連絡ください。

当ブログの管理人

当ブログの管理人

理系出身の現役サラリーマン投資家。40代の独身男性（結婚経験は有）。不動産投資を中心に投資信託や株式投資を実践中。現在、区分マンション11戸・ファミリーマンション2戸・一棟アパート4棟を保有中。投資信託や株で1億円強を運用中。現物資産である不動産と投資信託や株などの金融商品の組み合わせることで相互補完をし、安定的な資産形成を行っています。

不動産投資に対するモットーは『売却益を得られてこその不動産投資』です。
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コスモバンク株式会社の企業情報

コスモバンク株式会社は、「お客様本位のスタンス」で不動産の開発や運用を行う会社と言われている、創業5年目の若い企業です。

具体的な企業情報は以下のとおりとなっています。

創業5年目の不動産会社にしては、資本金9,800万円はしっかりしている印象です。代表者の穴澤 勇人氏は、エネルギーやインフラ関連事業に多角化し、10年以内に株式上場を目指すとしています。

マイク

ただ、ランドマークタワーの家賃は坪単価3万円前後とみられるため、若い会社にしては少々派手さが目立つところが気にはなりますね。横浜ランドマークタワーは、有望なベンチャー企業を当初は格安家賃で誘致するということもやっていますが、5年ほどで通常の家賃に戻すようです。

収益用不動産の売買・仲介・賃貸管理、リフォームを行う不動産会社

コスモバンク株式会社は、代表の穴澤氏がかつて武蔵コーポレーション在籍時に年間200棟の物件買取を行った経験をデータ化。これをAIと独自の仕入れルートを駆使した高利回り物件を提供するとしています。

リフォーム事業では自社で職人を抱えてスピーディで品質がよいリフォームアセットを提供。

また、累計100億円の物件買取で融資付けした実績により、最適なファイナンスアレンジを提案するとしています。

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ファイナンスアレンジ（融資付け）を行うことは、不動産販売会社の業務の一部とも言えます。しかし、不動産会社がアレンジする金融機関にいきなり絞るのではなく、自身でセカンド・サードオピニオンとして、別の金融機関とも交渉してみましょう。このことで購入しようとしている物件が妥当な価格かどうかを知ることもできます。

自らも収益用不動産を長期保有し室内ゴルフ施設を経営

コスモバンク株式会社は、不動産販売を行うだけではなく自社でも収益物件を保有して運営しているようです。

このことは、「コスモバンク社長Blog」で穴澤氏自身が解説しています。投資用不動産の主に中古物件をどのように評価し再生していくかなどの考え方が示されていますので、参考になるかもしれません。

また、同社はスポーツ施設運営事業も展開しています。自社物件の有効活用の一環から始まったようですが、インドアゴルフ練習場「SWING 24/7」を首都圏で5店舗、トレーニングジムを5店舗、スポーツ事業部として運営しています。

SWING 24/7は株式会社スイングファクトリー（代表小竹 貴之氏が）フランチャイズ方式で加盟店を募集しており、コスモバンクはフランチャイジーの立場のようです。

マイク

ゴルフはコロナ禍の影響でブームとなったスポーツジャンルです。しかし、以前のように一気にブームが冷え込んでしまう可能性もあります。ただ、同社にとっては単にサイドビジネスという規模に過ぎないので、気にする必要はないでしょう。

Youtubeチャンネル「穴澤勇人のMIQTV」について

穴澤勇人氏のYoutubeチャンネルでは、主に中古物件の大規模なリノベーションや、資産形成に役立つ融資関連の情報などを定期的に発信されています。

正直、社長が出演しているYoutube動画が週1で更新されてると、個人的には逆に不安になってしまいますが・・。

ちなみにYoutubeのチャンネル登録者数は1.3万人と、更新頻度の割には少ない印象です。

また、こうしたYoutubeチャンネルを持ってると誠実な人・会社といった心象を抱く方もおられますが、それと提案物件の質は相関がありません。画面で見た人をリアルでみるとテンションが上がって何でも言うことを聞いちゃう人もいますが、不動産においてそれはNGです。

特にコスモバンクは、自社保有の物件を販売をしているので、物件にいくら利益が乗っているのかがわかりませんし、リノベされた物件は尚更相場感を掴みにくい傾向もあります。

冷静に、提案された物件が投資対象として適正価格なのか、投資家が買って利益が出るのか、この点はしっかりと検討する必要があるでしょう。

コスモバンク株式会社の特徴

コスモバンク株式会社は、「〇〇〇〇赤坂」というような一般によくありがちな固定ブランドによるマンション販売をしている不動産会社とは異なるようです。

同社の特徴を具体的にみてみましょう。

【1棟300万円!?】那須塩原の「廃墟マンション」の再生に挑戦しアピール

出典：不動産投資の楽待 (らくまち)

YouTubeチャンネル「楽得」の特集動画で38万回再生された人気の番組になったようです。ご存知の方もおられるかもしれませんね。

このなかで、コスモバンクの不動産事業がどのようなものかが掴めます。同社は、単に投資用不動産の開発・販売事業を主軸に行っているのでありません。むしろ、自社で保有する目的で中古物件を購入して再生し賃貸するというビジネスモデルがメインのようです。

そのため、重要になるリフォーム業務を外注するのではなく、職人を社員として抱えてコストを抑えながら、ノウハウを構築するというスタンスをとっています。

同様に大切なのが賃貸管理業務です。外部の不動産管理会社には委託せず、すべて自社内でこなすのが同社の特徴です。現在、同社は関東圏以外では、大阪、新潟でも物件を所有しているようです。

つまり、不動産販売会社というよりも不動産再生事業を兼ねた賃貸運営会社という印象です。

コスモゼロ管理で賃貸物件の管理費0円は本当か？

出典：コスモバンク公式

結論から言いますと、コスモゼロ管理は実際管理費0円を実現しているようです。通常、賃料の集金と送金、入居者対応、解約受付、契約更新、水道検針、法令点検、メンテナンスを行い、平時は賃料の5%を管理手数料として家賃から毎月天引きされるのが、賃貸管理契約になります。

同社の場合、自社の不動産再生・賃貸事業の賃貸管理部門が、同社から購入した投資家の賃貸管理業務にかかる平時の5%が0円という仕組みです。

ただし、管理費0円といっても共有部の清掃や修繕費には実費がかかるとしていますので、誤解しないよう注意しましょう。

マイク

確かにコスモゼロ管理は、同社から物件を購入した投資家にはメリットがあります。ただ、不動産賃貸料の収入がローン返済の原資になる不動産投資業では空室率をいかに下げるかが最重要課題です。管理費が0円でも肝心の賃借人が見つからない期間が長ければ返済を手出し（自己資金）しなければなりません。これを避けるためには、同社が販売する物件の中で人気のエリアに位置する物件を厳選する必要があります。

未公開物件を見るには会員登録が必要

出典：コスモバンク公式

コスモバンク株式会社の公式サイトでは、同社が販売している物件がリストされていません。物件リストを閲覧するためには、同サイトで会員登録する必要があります。

不動産情報は一人歩きしやすく、容易く公開しない方が良いという考え方もありますので、ここでその是非はコメントしませんが、会員登録するのを迷っておられる方は当ブログにご相談ください。

マイク

会員登録には個人情報を記載する必要がありますので、慎重になるのも当然です。コスモバンクが扱う物件は、主に築30年以上の物件をリフォームして再生させています。そのため、売却しづらいというケースもあるでしょう。自身の年収、家族構成、投資目的からして、コスモバンクの物件に投資するのが良いかどうか、視点を変えて検討してみても良いかもしれません。迷っているなら、不動産投資歴20年以上の私マイクにご相談いただければ、アドバイスしますよ！思わぬ盲点に気づきがあるかもです。

サブリース契約は注意が必要

昨今サブリース契約が不動産投資と一緒に提案されるケースが増えています。

オーナーが所有する物件を、不動産会社が一括で借り上げ、転貸する契約を「サブリース」といいます。この契約を結ぶことで、オーナーは入居者や物件の管理を、不動産会社に一任することができます。さらに、入居状況に関係なく、一定の賃料が毎月保証されます。煩わしい雑務を手放せるだけでなく、賃料保証があるため、一見便利な契約に感じられます。

しかし、サブリース契約には問題点も多く、近年ではトラブルに発展するケースも増えています。

主な問題点は、

・家賃が一方的に下げられる
・100％の家賃が保証されるわけではない
・入居者の情報が分からない
・逆鞘サブリースが行われるリスクがある
・そもそもオーナーの収支が悪くなるサービスである
・35年間、安定的な賃貸運営ができる保証ではない
・売却時に売却価格が下がる要因になりうる
・解約したくてもできない

などが挙げられます。トラブルに巻き込まれないようにするためには、安易に契約を結ばないことが大切です。まずは内容をしっかり確認し、リスクとなる部分についても把握するようにしましょう。サブリース契約を理解し、上手に活用すれば、安定した賃貸経営につなげることができます。

サブリース契約に関するトラブルは消費者庁も注意喚起を行っています。

コスモバンク株式会社の口コミ・評判

コスモバンクの評判が、いくつか見つかりましたのでご紹介します。

①コスモバンクの営業担当者への口コミ・評判

概ね対応は良かった。しかし、中身は良かった、分かりにくかったに意見が割れています。

②賃借人の口コミ・評判

一部を紹介しましたが、同社の賃貸管理の賃借人からの評判は、最近良くないものが目立ちます。

引用元：Googleマップ

③コスモバンク主催のセミナーに関する口コミ・評判

セミナーでは、主催企業側も質問問答集を作ったりマーケティングの観点でリハーサルしているため、大抵の場合は印象がよいものです。また、参加者同士で競争意識が働くようにプログラムされているケースも多いので、焦らずじっくりと構える心構えで臨みましょう。

③コスモバンクが公開しているお客様の声

こちらは、コスモバンクの公式サイトに掲載されているお客様のコメントですから、あまり参考にならないかもしれません。

コスモバンクから不動産を購入した顧客の声（要約）

④コスモバンクに不動産管理を任せた顧客の声（要約）

マイク

投資家からの評判は悪くないが、賃借人からの評判は良くないという傾向が見られます。管理効率が向上したため、少人数のスタッフで運営できるためゼロ管理できるとの説明ですが、実際はどうなのか疑問が残ります。また。①の口コミにもあるように、投資家に投資を促す不動産営業は、できるだけ専門用語を使わず、分かりやすく端的に説明するのが当たり前と考えます。賃借人からの評判がやはり気になりますね。

コスモバンク株式会社に関するよくある質問

最後に、コスモバンクに関するよくある質問をご紹介しますので、参考になれば幸いです。

コスモバンク株式会社が扱う物件の種類は？

一般には未公開ですが、基本的に木造建築アパートからRCマンションまで中古物件のリフォーム販売が中心です。

なかでも、主に築30年を超える中古マンション、アパートを再生した物件が殆んどで、特定のブランドはなく、再生した物件を1棟単位で賃借人を付けて投資家に販売しているのが殆んどです。

同社は創業5年程度の若いベンチャー企業だが取引しても大丈夫か？

現状、同社は未公開企業のため、客観的な財務指標は公開されていませんが、自社保有物件の賃貸収入でフリーキャッシュフローが1,000万円を超えていると説明しています。これが事実であれば、初期投資額は新築よりも遥かに低いといえます。

新築ワンルームマンションを開発・販売している業者の場合、取得した土地周辺の何ら事情で建築に踏み切れない、建築したが売れないなどのリスクがあります。これと比較すると同社の場合は、かなりリスクが制限されていると思われます。

ただし、不動産開発・販売業は、景気の影響を受けやすく、有利子負債が多い業態ですから、急成長している不動産業者は一定の注意が必要です。

同社が計画している投資用不動産で期待できる物件はあるか？

同社が扱う不動産は、中古物件のリフォームが中心ですから特定のブランド物件は特にありません。また、同社が販売している物件を見るには会員登録する必要があり、一般には公開されていないため、期待できる物件があるかどうかは客観的には評価できないのが実態です。

ただ、同社サイトで会員登録され、同社から勧められた物件について吟味することは十分可能です。当ブログは、不動産投資で失敗する方があまりに多いため、少しでも成功して欲しいという願いから運営しています。

そのためコスモバンクにかかわらず投資物件を評価して欲しいという場合には、当ブログにご相談いただければアドバイスしますので、お気軽にLINEでお申し入れください。

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不動産投資は、他の株式投資やその他の投資と同様に、表面上は良くても何か見落としや瑕疵があると、一気に失敗に終わってしまうこともあります。例えば、物件選びです。人気エリアを選んだつもりが、隣町は人気があがったがこっちはサッパリでキャピタルゲインが得られないとなります。これは、株式投資と同様に物件は銘柄ですから、物件選びは慎重に行いましょう！

サブリース契約を解除したい方へ！

サブリース契約は先述の通り、一度契約するとまさに蟻地獄。空室になることもほぼない上に、割高な管理手数料をずっと搾取され続けます。その上、賃料も下げられていく・・・。

かといって、普通の方法ではオーナーからの解約はもちろんできません。

しかし、サブリース契約が絶対に解除できないかというとそうでもありません。実は方法があります。

私も解約経験ありますし、友人のサブリース解約を手伝ったこともあります。

ちなみにサブリース契約って法律的には借地借家法によってサブリース会社が守られるため、弁護士事務所に駆け込んでも意味ないのです。。サブリース会社は法律を味方に付けてますから。。

とはいえ、そんな困ったオーナーの味方をしてくれる弁護士もいるにはいます。そういう力を借りていくことで、解約も不可能ではありません！

LINEいただけたら解約した時の話とかもできますよ。

マイク

サブリース契約は解除できます！

まとめ

コスモバンク株式会社の評判を中心に、企業情報や特徴について解説しました。同社は、自社中古不動産を購入、独自のリフォームノウハウで再生させ、賃貸業まで営むユニークな不動産会社です。

不動産に必要な業務のすべてを自社で賄っているのですから、ノウハウの塊と言っても過言ではありません。

ただし、それだけに投資家が同社に100%依存してしまうのは、ビジネスのポジション的に危険ということもできます。投資家には何らノウハウが残らず、コスモバンクの掌の上で泳いでいるだけの状態になってしまいます。

少なくとも投資対象物件の評価と選定、金融機関との交渉については、身につけた方が物件を売却するときや、買い替える際には有利に働くことは理解しておきましょう。

マイク

不動産投資は単に投資するだけではなく、不動産賃貸業という事業も伴います。そのため、ノウハウの蓄積がないと様々な問題が発生した場合に対応できなくなります。結果、業者に依存することとなり大きなコストがかかることになるのです。そうならないように、投資仲間を作りましょう。私マイクに相談してもらえば、アドバイスしますよ！

コスモバンク株式会社の物件を検討している方へ

・提案されている価格は妥当なのだろうか？
・もっと値引き交渉はできないのだろうか？
・設定家賃は適正なのか？
・契約書の内容に落とし穴はないのだろうか？
・もっと収支を上げる方法ないのだろうか？
・必要以上の保証になっていないか？
などありましたら気軽にご連絡ください。
わたしの経験があなたのワンルームマンション投資をより良くすることに貢献できるかもしれません。

コスモバンク株式会社の物件を保有している方へ

・サブリース契約を解除できない
・購入したが不安が残る
・売却相談したが希望の価格にならない
・今保有している物件が適正価格なのか知りたい
・毎月の収支をもっと良くしたい
などありましたら気軽にご連絡ください。
まだ間に合います！管理手法や相談する業者を変えれば収支アップや希望価格での売却も可能です。

思い出してください、なぜマンション経営を始めようと思ったのですか？
あなたの勇気ある決断を放置しないでください。ワンルームマンション投資は正しい方法で行えば非常に有益な資産形成方法です。

わたしが、多少なりとも力になれることはあるかと思います。

わたしの友人のような人を1人でも無くすことがわたしの使命ですから。

友人がいいようにワンルームマンションを買わされた物語